台北市松山區危老案「富品南京」昨（9）日舉行開工典禮，該案整合20多年都失敗，直到富品建設以「複合式創新模式」切入，也就是配合地主需求來走合建、委建或買斷，短短3個月就整合成功，預計今年下半年推出銷售，雖然價格未定，但以目前市場行情初估，選擇委建的地主戶，一戶就能有1億多元以上的獲利，選擇合建的也賺了8000多萬元。

「富品南京」位於南京東路五段，鄰近南京三民站與松山站，其實有許多開發商陸續整合，不乏上市櫃建商，卻卡了20~30年仍無法與所有地主達成共識，富品建設接手後將原本都更程序改走危老加容積移轉，僅僅3個月就整合完畢，堪稱奇蹟。

富品建設董事長曾富瑋解釋，因應地主有不同需求，還有不同意戶，因此採用富品最擅長的「複合式創新模式」，包括地主出售買斷、合建、委建等方式，讓「住戶想怎麼玩都可以配合！」

▼富品建設董事長曾富瑋說明整合的過程。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）

曾富瑋進一步說明，買斷最直接，不想等、想拿錢走人的地主，就談好價格後買下來；想合建的地主就談好條件，給予60~65%的權變；想要自建的地主就跟他們談委建，協助估價取得69~70%的權變；至於不同意戶則排除跳過。

「原本要整合全街廓約1200坪，但部分地主沒辦法達成共識，只好排除不同意戶後，將基地分為A、B共兩基地」，曾富瑋接著說，「富品南京」為約392坪的B基地，是8棟3~4層樓老透天，屋齡逾50年，共約40多名地主，其中買斷1/3，其他採取合建及委建，預計今年第3、4季推出銷售；A基地原本約有50多名地主，預計今年底取得拆除執照、明年動工。

雖然曾富瑋尚不透露到時候的開價，只說會符合市場行情，但他提及地主估計可換回70~80坪的住家，以市價來換算，選擇委建的地主因為自己出錢，但由富品建築協助地主取得百分之百的融資，肩負了背貸款、承擔營造漲價成本及銷售端的風險，最後估計可獲利1億元以上，不過若未來市場往下走、銷售價格不如預期，獲利結果也會不同；至於合建戶，則估計每戶可獲利8000多萬元。

▼富品建設排除不同意戶後，將原本1200坪的都更街廓拆成A、B兩基地。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）

住展雜誌發言人陳炳辰表示，該物件所在位置機能便利，買氣不差，目前區域新案行情在均價120萬元左右，因鄰近橋墩與南松山，也多老舊住宅，稍微干擾了一些區域房價。

以此案歷時久、又改以多元的整合型態來說，陳炳辰認為，地主戶的意見想法分歧可想而知，後續新住戶與原地主戶是否得在較多意見上有所溝通得加以留意，也得觀察價格上是否有建商、原地主戶各自出售，進而產生價碼落差，可深入了解建商與地主戶的相關約定，衡量後續價位發展。

不過這類複雜的整合方式在市場上不算常見，陳炳辰認為，建商或許對區域房市有很強烈的信心，志在必得，也可能在各異的整合性下取得包括時間成本、銷售成本多方面的平衡。而客製化都更危老的形式是否轉而為未來整合走勢，該案例的成功與否相當值得關注。

（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）