「悔恨已經深如海，惡夢已經醒！」戴德梁行董事總經理顏炳立今（2）日以台語老歌「最後的火車站」來形容2025年房市，其中這段歌詞便是投資客的心情「窗外車螺聲替我哭歸眠」，並稱自用型買方不知道去哪裡上車，強調「房市已經Finish」，買氣降，其中預售蛋白區冷過蛋黃區，量縮但是價格緩修。

來到2025年第一個工作日，戴德梁行發布不動產市場看法，顏炳立首先提到去年央行祭出金融管制、關起資金水龍頭，主要是看到市場已經亂了，「很多蛋殼上的雞屎區都能賣蛋白價，因為大家都利用錢來製造市場性，能撈錢就撈錢，結果自用型買方最可憐，愈買愈外面」。

顏炳立也照慣例挑出代表今年的歌「最後的火車站」，象徵今年房市已經到站了，市場雖如紅紅夕陽般好，可惜近黃昏，投資人心頭亂昏昏都不知道市場會帶著走向哪裡去；買方也不懂為什麼政府推新青安、說要居住正義，卻讓大家都買到蛋白、蛋殼區了；至於投資客更是「哭歸眠（整夜）」、「惡夢已經醒」，因為去年央行資金斷得很快，沒有預警，哀嘆無情的市場與政策讓人怎麼過日子。

▼顏炳立以「最後的火車站」比喻2025年房市。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）

「市場已經Finish了！」顏炳立直言，市場會熱都是資金炒出來的，去年上半年新青安發酵下，連蛋白區都賣高價「根本亂了序」，今年市場呈現土地降溫，房價緩修，預售蛋白區冷過蛋黃區，成屋打龍成蛇的狀況，整體買氣降、量會再縮，但開價只是把合理利潤拿掉，不會跌，「有人預估市場會跌2成，我說：一點機會都沒有，因為這樣銀行會倒」。

顏炳立繼續說明，房市沒外界所說的「冰天雪地」那麼嚴重，因為經濟成長還不錯，有人還在賺錢，所以市場還是有溫度，只是本來是蛇要賣到龍的價錢，如今就回到本位，「你明明是蛇，去年因為炒作賣成龍，現在打回原形而已」。

由於政策上的資金緊縮，顏炳立預言預售市場從去年下半年起買氣已是斷崖式下滑，目前買氣斷到剩一口氣，量會先縮，價格會往下修正；也因此建商的土地需求減弱，估計今年的土地交易量也會下縮。

顏炳立認為，今年的市場很簡單，「蛋黃區飛龍在天，蛋白區地蛇難升」，所以蛋黃區產品還是會成交，但蛋白區產品則滿街跑，合理價成交時間拉長，價格會緩修，已不會再有「雞犬升天」的房市，買氣好的只剩「地段、環境、可及性」的產品。

由於目前成交壓力來自貸不貸得到款的購買者，借不到錢的人已經不會買了，顏炳立指出，目前買方只剩等待價跌的自用接盤者，以及幫孩子置產、怕貶值的有錢人，比的是誰資金多，整體量縮價盤整買氣弱。

預售市場估計總價不變，但單價不再創新高，量縮價修正，業者會採取促銷刺激買氣；成屋市場整體房價則不會跌破2年前的成交價，量縮價修正；豪宅市場價穩量縮，不見高也不見量。

（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）