文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

土地的共有型態有持分共有及公同共有等二種情形，持分共有可以處分自己的持分，如果是共同共有，就必需多一個程序，才能處分自己的土地了。

個案中的土地由阿公繼承而來，阿公的四大房各繼承了阿公土地的持分1/4，前一陣子，大房的伯伯往生了，就由他的2位兒子繼承了大伯的所有權持分1/4。

由於大兒子長年在大陸經商，沒有回台灣奔喪及繼承該筆土地，小兒子就以繼承人之一的身份完成了繼承登記，也取得了土地所有權狀正本。

▼土地雖從阿公繼承而來，但四大房及其後代皆有持分。（示意圖／取自pixabay）

阿公土地分四房 大房往生再分兩兒

二房的長女得知他們完成繼承登記後，擔心該筆土地「肥水落外人田」，所以決定出資將該筆土地買回來，總價、付款方式都已經談妥，所以來電我們事務所安排簽約時間。

我們接受預定簽約時間後，申調該筆土地謄本，發現該筆土地是以「公同共有」方式登記所有權，該持分1/4由2個所有權人公同共有，所以撥電話請求賣方務必2位共有人一併到場，才能辦理該次的所有權移轉，才知道誤會大了！

持分採公同共有 共有人皆須到場

買方認定的價格是該筆土地的潛持分1/8，偏偏該筆土地的產權，和買方想像的不一樣，如果要買其中的1/8必須請在大陸的大哥回台灣辦理「分割繼承」或是「共有型態變更」，讓他們倆各自取得1/8的持分所有權，才能再辦理買賣所有權移轉；或是請大哥一起出售該筆土地，那買賣的持分是1/4非買方所說的1/8。

賣方聽到後面有難色，因為大哥回台灣有相關難度，至於什麼原因，因為欲言又止，我們就不再追問原因，賣方問該怎麼辦？

▼要買下持分的土地，有許多複雜程序。（示意圖／unsplash）

可請求分割遺產 或淪紙上富貴

依照〈內政部110年11月3日台內地字第1100266318號函〉：

一、按《民法》第1151條、第1164條及第830條第2項規定略以，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；繼承人得隨時請求分割遺產，且公同共有物之分割，除法律規定外，準用關於共有物分割之規定。

我們建議他可以大陸「海協會授權書」的方式授權弟弟一併處分該筆土地，也可以以大陸「海協會授權書」繼續辦理「分割繼承」或是「共有型態變更」，讓兄弟各持分1/8後，再完成後續程序。

您繼承的祖產有類似這種「公同共有」的情事嗎？如果這種「紙上富貴」困擾著您，或許可以試試看上述的方式，活化您的資產，當個真正的有錢人！

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）