《國土計畫法》即將於2025年4月30日正式上路，屆時未符合國土功能分區的農地將不得開發利用、無法變更。專家提醒田僑仔要把握變更農地最後時機，若是農地變更建地約需半年時程，若是小於2公頃的山坡地最晚在今年9月就要申請，但若是要做水土保持或需環評的農地，則已經來不及了。

《EBC地產王》日前獨家發布提醒農地變更的新聞〈田僑仔注意！農地變更將走入歷史 趕末班車有3要件〉，引發許多持有農地的民眾關心，主要是《國土計畫法》即將於2年後的4月30日正式上路，原本依現行計畫法體系下符合條件的農地，可變更為建地、工業用地或特定目的事業用地，在未來《國土計畫法》體系下，不得變更國土功能分區及其分類，若未符合國土功能分區及其分類之指導者將不得開發利用。

未來農地不得變更作開發 地主急諮詢

禾樂都市計畫技師事務所及禾樂都市更新有限公司負責人周孝宇指出，接獲諮詢農地變更的案例不少，其中多以變更為長期照護機構、社會福利設施的詢問度最高；另外還有民眾詢問農地變更交通用地作汽車運輸業停車場站設施、貨櫃集散站使用等。

▼農地變更項目多元，例如停車場用地或貨櫃集散地使用等。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

周孝宇提醒，因農地條件及各項變更執行要點不盡相同，建議地主先檢視自己農地條件，並諮詢相關專業人士做評估，除了把握最後變更時機、讓自有農地帶來最大化效益，也是避免《國土計畫法》上路後農地使用項目不符合功能分區之下，遭罰輕則30~150萬元、最高500萬元的罰緩，更甚若造成災害或致他人重傷及死亡，還有相關刑責。

農變建需時半年 山坡地9月前須申請

雖然目前還有1年11個月才上路，但需要時間跑程序，周孝宇指出，目前農地變建地的時程約半年，所以時間還算充裕；但若需變更編定的話，若是位於山坡地且面積小於2公頃的土地，最晚大約今年9月前申請還來得及；若是須做水土保持的山坡地，或開發面積逾2公頃以上農地及逾1公頃的山坡地，因還需要做環評，時程上便來不及了。

至於非都市農業用地變更編定的條件為何？以下為變更編定案件通過與否的主要條件及限制因素（僅初步簡列相關規範，實際狀況還需詳細評估）。

▼須做水土保持或環評的山坡地，變更時程過長已來不及。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

變更編定4條件 先檢視再辦理

1.     不得位於第一級環境敏感區

第一級環境敏感區共有28項、第二級環境敏感區有34項，農地若要變更不得位於第一級環境敏感區位，若位於第二級環境敏感區符合相關條件仍然可以辦理變更，屬有條件可以開發。

2.     不得位於特定農業區

非都市土地特定農業區之農業用地一般不同意變更使用；除非符合國防安全考量、行政院核定計畫、辦理徵收地區、其他政府興闢公設、被自然地形夾雜包圍、農業機關所需設施等，才具有條件變更特定農業區。

3.     土地是否臨路，且路寬最好達6公尺寬

農地本身須具備臨路條件之需要，因此對於臨路不足6公尺寬道路之土地，一般變更上也會有較多阻礙存在，未來在指定建築線、規劃周邊排水情形皆不容易執行與克服。

4.     是否位於山坡地範圍

山坡地範圍之開發面積不得小於10公頃，除作教育事業、文化事業、路外停車場、宗教團體、社會福利設施或廢棄物回收業等免受面積10公頃之限制外，其餘使用皆須面積達10公頃以上整體開發利用。

▼農地變更編定須符合4條件。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

若位於山坡地範圍，平均坡度小於30%內亦能在變更、容許使用上申請，坡度超過3級坡以上地區將限制開發且減少建築面積。

因此民眾有意辦理土地變更使用的話，可以先檢視農地位置及條件是否屬於上述情況，意即農地在非環境敏感區、非特定農業區、有臨路且路寬達到6公尺寬、未位於山坡地範圍(或3級坡以內)，才具備變更的基礎條件，否則開發規劃上將受到諸多限制。

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）