新青安到底是房市強力春藥還毒藥？專家從近期的狀況給了答案。新青安優貸方案上路以來，助燃房市相當明確，真正受益的卻是餘屋出清的建商、多賺10%利潤的賣家，以及買來轉租的投資客，反而「自不量力投入新青安的年輕人」、「有能力投入新青安的剛需自住年輕人」或「暫時沒能力購屋的年輕人」，都成了最大受害人。

新青安貸款專案自去年8月1日上路以來，受惠貸款戶到2024年5月底，累計核貸5萬7980戶，核貸金額約4281億元，每個月以近500億元持續遞增中，核貸戶佔成屋總交易量達2成之多，隨之也助燃房市，啓動另一波甩尾行情。

房市趨勢專家、吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，降溫的房市因此被點燃，加上今年股市發燒不熄，統計房價漲幅已達約10%之多，這些超漲的幅度都由購屋者買單。另一方面，新青安也引來3成以上的假性需求介入，進一步推升房價，致使房市邁入高風險情況。

李同榮額外針對「假性需求」解釋，雖然財政部宣稱只發現1700戶疑似轉租的問題戶，但隱藏在租賃黑市中最少有5倍之多無法稽查，再加上人頭戶稽查不易，推測非自住用途的假性需求數量絕對超過2萬戶，這對市場機制將造成扭曲變形的惡果。

▼專家判斷有3成以上的假性需求搶進新青安。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

建商、賣家與投資客真受惠  年輕人有無買房都受害

新青安真正的效益只有3種人獲得，分別是餘屋出清的建商、多賺10%利益的售屋者及買來轉租的投資客。李同榮說明，首先是趁機出清餘屋的建商，2022下半年到 2023前3季預售市場共累積10萬戶以上的餘屋，無論完工與否，都在近一年當中趁著房市甩尾行情順利出脫，「建商利用新案促銷低自備款拉高行情，同時也順勢掩護舊案餘屋，在比價優勢中出清」。

而這1年內漲幅多了10%，也讓售屋者多賺10%增值價差，李同榮換句話說，晚賣1年的售屋者多賺了百分之10的超額利潤，在2021年「房地合一2.0」重稅上路2年後出售的買方，須繳的35%稅金，大半已由購屋者間接轉嫁買單。

至於轉租者則坐收補貼之力，李同榮強調，無論是否人頭戶，轉租者不但坐收貸款補助優惠，又可以5年寬限拉高槓桿，以租金繳息綽綽有餘，5年後獲利出脫還可避開「房地合一2.0」重稅，同時還可以公益房東之名免除囤房稅，再獲裝潢補助與所得稅減免，可謂一擧三得。

「唯一深受其害的，就是年輕人」，李同榮痛批，新青安專案有如新青年安非他命，不自量力的年輕人將浸淫在5年寬限期甜頭，踏入可能成為房奴的惡夢；而真正剛需自住的年輕人為了3年不到10萬元的利息補貼，卻被超漲10%的房價狠狠被迫多付出50萬元以上的代價，是最虧的年輕人！至於根本沒能力購屋的年輕人，高漲的房價更是只能望屋興嘆，「等於買或沒買屋的年輕人，全部淪為受害者」。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）