人生最樂事莫過於有田僑仔爸爸，在繼承房地時必定樂無窮。不過地政士分享一名女子繼承了父親的房地，是50年前與建商合建的公寓住宅與巷道，當初為省土地增值稅，未將該巷道過戶，最後竟變成無法與房產切割的法定空地，導致想賣屋變現卻卡關，因買家不願加購空地而解約。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享，客戶的爸爸是大地主，民國60年間與建商合建大型的公寓住宅，當年為省下過戶給買方應納的土地增值稅，保留數筆社區中的私設巷道未過戶，所有權仍保留在自己名下，沒有移轉登記給建商或是買方。

然而在爸爸往生後，該數筆社區既成巷道，竟由資產變成負債，讓子女們莫名繳納一堆遺產稅。鄭文在解釋，《遺產及贈與稅法》第16條第12款：「被繼承人遺產中經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，經主管機關證明者，不計入遺產總額。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，仍應計入遺產總額。」偏偏這幾筆土地雖然供公眾通行，卻是當年與建商合建時保留的法定空地，和要件不符，無法申請不課徵遺產稅。

另外，如果這幾筆土地屬於都市計畫內的公共設施保留地，也可以不計入遺產稅，但鄭文在指出，申調分區使用證明時卻清楚載明為住宅區，讓遺產稅免稅夢碎，繼承人只好乖乖繳納。

▼當時的巷道土地沒過戶，繼承時成為住宅區法定空地，竟後患無窮。（示意圖，非新聞當事人／取自Pexels）

沒想到問題並未因此結束。多年後，拜捷運系統通車，該地段的房價飆漲驚人，雖是老舊公寓，房屋價格每坪接近80萬元。前陣子女兒有資金需求，想把當初贈與給她的房屋賣掉，確實賣出了好價錢，但到地政事務所辦理登記時，才知道惡夢居然有續集：遭拒絕登記。

鄭文在娓娓道來事情經過，該名女兒原本在家族中分配到一間所有權全部房屋，加上1/5的土地持分，因為繼承爸爸的法定空地，多了2筆所有權全部的土地，原本覺得是爸爸的遺產，可保留起來等未來改建時，有機會當個小地主，再分配到1~2戶房屋。

沒想到出售時遭到地政事務所否准登記，要求她要將欲出售的房屋土地，加上這2筆土地併同移轉，才能辦理所有權移轉登記，依據的是《公寓大廈管理條例》第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」。

這名女兒努力與買方協調，但買方並無意願也沒能力加購該2筆法定空地，最後雙方只能以無條件解約買賣契約收場。

還好最終在房屋仲介公司努力下，終於有人願意承買該房屋土地再加上另外2筆法定空地，因為覺得有機會都更，買到也是不錯的投資，才總算讓這位女兒擺脫從繼承以來到出售的所有惡夢，順利拿到應得的價金。

鄭文在提醒，類似案例其實層出不窮，提醒法定空地或建築基地的繼承人，切記如果名下已經在該基地有房有地了，繼承時絕對不要再協議分割繼承該土地到自己的名下，以免改天出售房屋時遇到一樣「剪不斷理還亂」的法規深淵，難以脫身。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）