出口不振以及高利率環境下，今年台灣經濟表現呈現外冷內熱的局面，預估2023年經濟成長率1.42%，寫下14年來新低，但台灣商用不動產市場展現韌性，根據第一太平戴維斯統計，2023年(截至12月19日)大型商用不動產交易金額達1391億元，僅比去年小幅減少4%，交易量能維持在一定水準之上；土地市場則在政策相對搖擺的情況下，建商購地謹慎，今年大型土地交易與地上權合計僅1199億元，比去年減少34%，已連續2年衰退幅度達三成，土地交易動能萎縮情況未緩解。

總額達307億元的新光一號REITs成功標售下，商用不動市場在第二季起率先打破升息陰霾，第四季市場動能更明顯回溫，推升全年成交金額達到1391億元。主力買方方面，在5G、AI應用的帶動下，台灣產業優勢推升科技業需求，全年購置金額達到430億元，規模比去年成長170%，尤其是辦公與研發空間的升級所帶動的廠辦買氣最為旺盛，包括鴻海集團斥資75億元購入土城中工AI雲智慧廠辦，崇越科技以53.5億元購置內科預售廠辦大樓等指標案件，進一步觀察可以發現，科技業在產業群聚以及人才穩定性的前提下，偏好在原本區域找尋新完工或即將完工的廠辦大樓，也顯示企業深耕台灣以及產業前景的信心。

建商則是商用不動產市場的第二大買方，總金額267億元，主要交易來自於鼎固置業以117億元購置新光天母傑仕堡大樓、亞昕購置新竹福泰商務飯店(22.8億元)以及立志開發投資新光信義華廈商場(20億元)。保險業則自去年下半年起淡出不動產市場，全年投入在商用不動產與土地市場金額分別為18億元與53億元，寫下歷年新低水準，各家之中以國泰人壽相對積極，持續買入桃園中壢與台中烏日土地，擴大商用不動產開發布局；另外，台新人壽與全球人壽則小試身手的購入新竹台元廠辦，作為收益性不動產，但與過往的單筆投資規模相比仍明顯縮小。保險業雖在不動產最低投報率2.875%的限制之下，投資動能雖然受限，但產業輪動快速，除了投報率門檻外，保險業更著重在標的保值性、租約穩定性、未來招租難易度、租金成長力道等面向。

不動產類型方面，辦公室與廠辦是交易大宗。辦公室連續兩年位居榜首，年度交易金額達365億元，占比達26%，知名交易包括總價125億元的基泰忠孝大樓、新光一號REITs所持有的中山大樓、新光台證金融大樓與新光國際商業大樓等，從購置目的來看，投資比重將近7成，專業投資機構以及個人投資人取代保險業者，積極布局台北市的辦公市場，並特別偏愛傳統核心地區，產權相對單純且土地含金量高的辦公大樓。

在去年政府辦理桃園航空城產業用地拉高基期，以及建廠成本居高不下的影響，工業土地交易量縮7成，導致全年工業不動產(工業土地、廠房與廠辦)交易金額僅874億元，年減42%。相較於廠房與工業土地交易放緩，工業廠辦買氣維持強勁，交易金額達到374億元，是工業不動產類型之中，交易量唯一正成長的類別。值得關注的是，將近半數的交易集中在新北市預售或新完工廠辦，特別是三重、新莊、中和與土城區，顯示新北市的捷運路網逐步成形、工業立體化政策以及產業群聚的特性，吸引廠商持續擴大與升級營運空間。此外，根據第一太平戴維斯調查，主要工業區今年土地單價漲幅約12%，成長力道與去年相仿，新竹工業區在竹科外溢效果下，土地單價一舉突破30萬元門檻，價格漲幅超過2成，在北台灣各工業區中表現亮眼。

大型土地交易方面，政策搖擺以及央行未放寬土、建融規範的前提下，再加上研議中的囤房稅2.0與虛坪改革方案為建築業帶來更多不確定性，建商購地更為謹慎，2023年土地交易金額為1199億元，建商購地也同步下滑至734億元，年減率33%，購地規模回到2017年置2018年的水準。因應市場的不確定性，建商持續透過參與公辦都更、地上權或者捷運聯開案等方式，降低土地投入資金，以及爭取在土、建融方面更多的彈性。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，隨著台灣出口在11月轉正、明年下半年美國可望啟動降息以及經濟軟著陸等正向訊息之下，各界預估明年台灣經濟表現將優於今年，商用不動產市場買氣亦在今年第四季顯現回溫跡象。展望明年，商用不動產將維持量穩價緩漲的格局；其中，台灣科技業受益於全球AI熱潮，推動科技應用商機，廠房與廠辦需求將維持穩定，北台灣的產業聚落跟科學園區周圍是主要受惠地區，但仍須關注去全球化導致的生產基地外移的後續影響。另外，若明年下半年台灣央行有機會跟進降息，保險業壓抑的投資買氣有機會復甦，成為明年下半年的市場助力，雙北市以外的大型投資標的將是第一波受惠區域。

▲大型土地交易金額統計

表一:前十大商用不動產交易案