文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

不動產的處分以全體同意為主，為了少數服從多數，多數尊重少數，《土地法》第34條之1有多數決的相關規定，共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。

有關多數決的案件，大部分的人會認為，少數被欺負了，被強制處分財產了， 為了平衡權利，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

個案中的共有人，因為早期祖先在新北市的外圍務農，所以在郊區多處置產，拜政府的公共工程的建設，高速公路、捷運系統及區段徵收等因素，多處土地價格不斐，也造就了子孫後代個個身價上億元，在多次土地買賣時，「偶遇」同一批地主後代，好不羨慕。

▼祖先務農地在公共工程建設帶動下變價值不斐，造就子孫身價上億。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

土地共有人 始終不同意出售

故事就從這裡開始，我們發現固定有幾位共有人，買賣簽約時始終不出現，也就是不同意出售。剛開始我們心驚膽跳，擔心他們會主張優先購買權，讓整個買賣契約無法順利履約。幾次的交手下來，發現他們都不會主張優先購買權，我們的擔心是多餘的，但是按照規定我們行禮如儀，一樣要發優先購買權通知給他們，後來發現，其實他們才是真正的武林高手。

土地買賣最大的負擔就是土地增值稅或是房地合一稅，其次就是仲介費，由於祖產的土地大部分屬於舊制，所以最大宗的費用只剩土地增值稅及仲介費，如果以坊間賣方4%的收費標準，1000萬元就必須負擔40萬元的仲介費。

多數決機制下 他共有人不須付仲介費

多次的交手後赫然發現每次的土地交易，他們都不用支付仲介服務費，光我們經手承辦的土地買賣案件，這幾個固定不同意的「他共有人」，就省下了近百萬元的仲介服務費，難怪每次他們都不願意出售。

▼不同意出售土地的「他共有人」，反而不必支付仲介服務費。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

原因無他，按照〈內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函〉，共有土地不同意處分之他共有人，若與經紀業無委託關係，自無支付服務報酬之義務。屆時，我們發現真正的：沉默是「金」！

更厲害的是，過戶的流程必須將他共有人應得價金，先向法院辦理提存，取得法院提存書後，才能去地政事務所辦理過戶，過戶完成後同意出賣的共有人才能取得所有的價金。

不同意戶先提存價金 同意方反被霸凌

但是這種案件，不同意出售的他共有人，早就接到法院領取提存價金的通知，比同意出售的共有人更早領取買賣價金，這讓我聯想到搭飛機時，商務艙的客人總是可以優先下機、優先取得行李，更厲害的是這樣尊榮的優先服務，竟然免付仲介服務費！

想像同意出售的共有人，需要支付全體賣方的仲介服務費，不願出售的他共有人不用支付仲介服務費，就像搭經濟艙的人，幫商務艙的人全額付費，但是又窄又擠，而且晚下飛機；反觀，不同意出售的他共有人，完全不用付費，又寬敞又舒適，還可以優先下機，情何以堪？

這真是少數霸凌多數的活教材，或許內政部應該正視真實案例，重新檢視個案，讓投機者無所遁行，也讓土地的使用，地盡其利，而不是少數霸凌多數，阻礙經濟發展。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）