名家專欄》房貸補貼之外 誰能當真正的贏家

2023-02-24 18:51  作者 / 何宇庭

文/大家房屋企畫研究室總監郎美囡

你有房貸補貼嗎? 應該是最近跟房地產相關的熱門問候語。

 

依據內政部表示,這次3萬元的一次性補助可以減輕55萬戶房貸族的負擔,不過,統計2020年到2022年的買賣移轉棟數高達99萬多棟,而且這三年為房價高點,剛入手房子又碰到2022年央行連四季升息,房貸壓力大卻最有可能因購屋總價高過總價限額,拿不到補助。

 

今年1月份五大銀行平均房貸利率來到1.953%,是近7年的歷史新高,由於大部分購屋人申請房貸的類型是「指數型房貸」,其為「放款指數利率」加「加碼利率」計算貸款利息,其中放款指數利率會跟著央行宣布升降息同步,因此央行不斷升息,房貸族有感升壓,尤其有申請寬限期者,在寬限期間沒有攤還到本金,升息後利息負擔壓力更大。

 

行政院於2月16日拍板公布房貸補貼的資格條件,讓許多剛上車的貸款族有「落榜」之感,原來自己不在政府補貼的對象內,補貼的三大條件為「家戶所得120萬以內,核貸金額台北市850萬、非台北市700萬,購屋總價台北市1200萬、非台北市1000萬」,綜合這三大條件,小坪數、單身是最有可能符合,若以區域來看,雙北以小宅的可能性高,整體來說中南部符合條件的機會最大。

 

政府補貼是一次性的,但房貸卻是20、30年的事,補助雖不無小補,不過購屋看重的還是未來價值,房市經過疫情爆發後資金潮的洗禮,短短三年間房價上升至新高點,有計畫現在進場的買方,擔心的不外乎房價是否還會降,加上去年開始政府各項政策都讓市場氣氛顯得低迷,讓買方更容易擔心買貴。

 

以目前的市場資訊,買方的掌握度相對高,不再是資訊不對稱的市場,因實價登錄資料已趨近完整,且可以社區名稱來做查詢,買方也可以同類型(大樓或公寓)、同路段來查詢成交價格,根據這幾年房價走勢,各區多數是從2020年下半年明顯上漲,因此想知道資金潮上漲前的房價,可參考2019年以前的價格,再對比2021年到2022年的高點價格,從中評估出價策略。

 

再者,如何選擇區域至關重要,無論哪一國的房地產大亨,都講求Location,因為地段涵蓋了機能、政策重點及生活便利性,蛋黃區匯集了所有優勢,所以房價高,若要找低價,勢必某些部分有所欠缺,以新興區域來說,由政府主導建設的地段較為理想,建設實現後,人口移入便能帶動機能,生活便利性也日漸提升,把握重要關鍵,購屋就能成為贏家!

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