央行上月祭出第7波選擇性信用管制，對房市造成衝擊，星展集團資深經濟學家馬鐵英今（8）日對此表示，台灣房市有些過熱，但不是特別大的泡沫，價格有調整5~10%的空間，整體朝向軟著陸，對於央行是否會進一步加碼打炒房措施，她認為「無法完全排除」。

星展銀行今天舉行2024年第4季經濟展望線上記者會，由馬鐵英分享對經濟前景的看法。針對房市意見，在央行決議升準不升息且推出第7波選擇性信用管制下，她認為台灣房市的確有些過熱，但和日本過去的房市泡沫、美國的次貸風暴相比，並不那麼嚴重、不是特別大的泡沫。

馬鐵英從台灣房地產20年的周期來看，3個調整期包含2001年網路泡沫，2008年全球金融危機，以及2015~2016年的房市限縮政策期間，房市大規模萎縮，但房價調整仍不大，跌幅約在5~10%之間。

相較之下，馬鐵英認為，這次央行信用管制措施雖較2015~2016年時嚴格，但當時還有房地合一、囤房稅及容積率管理等一系列措施，所以對房價的影響應該不會特別劇烈、不一定有那麼強，整體有望朝軟著陸方向溫和調整。

另外從需求角度來看，馬鐵英分析，雖然台灣人口老化導致勞動年齡人口減少，但家庭數量仍以每年約1%的速度成長，支撐首購需求。都市化發展及穩定收入、就業環境也有助於支持換屋需求，她強調，央行的信用管制措施主要影響的是投資與投機需求。

▼銀行業將審慎管理不動產貸款。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）

從銀行業角度來說，則是會審慎管理不動產貸款，馬鐵英指出，由於房貸擴張，台灣家庭的債務佔GDP比例已達90%，創下歷史新高，但家庭資產負債表仍保持强勁，家庭總資產足以覆蓋近9倍的家庭債務，且包含現金、股票、債券的金融資產也可覆蓋約6倍的家庭債務。

近年房地產佔家庭總資產的比也有所下降，從2015年35%的最高點降至約28%，馬鐵英估計，房市放緩帶來的信用風險將集中在高槓桿群體，包括低收入家庭的借款人及營建類企業。

至於央行是否會繼續祭出進一步的打炒房策略？馬鐵英認為「不能完全排除」，因為央行還在觀察房價走向及房貸成長率變化，且從全球角度來看，若美國降息速度很快，將帶動資金回流新興市場，使台灣資金更充裕，重新增加信用資產價格壓力，進而帶動資產價格上漲，因此「目前仍無法完全排除」央行會有進一步措施。

最後對於台灣經濟第4季的展望，星展維持今年GDP成長4.2%及2025年成長2.6%的預測，消費者物價指數（CPI）的預測也維持不變，分別為2.2%和1.9%。

（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）