文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

《土地法》第43條規定：依本法所為之登記，有絕對效力。另外依照〈土地登記規則〉第136條規定：限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。

所以當房屋被限制登記以後，在未塗銷限制登記之前是無法由賣方自由處分不動產的，包括房屋買賣。

偏偏「賠錢生意沒人做，殺頭生意有人做」，被法院查封中的案件，在被拍定之前，還是有機會承購的，只是承買人可能要先代位出賣人將債務部分清償，等撤銷查封登記，辦妥所有權移轉，再將全數抵押權債務清償，塗銷抵押權登記後結案。

▼被查封的房子在拍定前，仍有機會買賣。（示意圖／取自pixabay）

法拍屋債務大於成交價 私買增風險

但是，並非所有查封案件都值得一搏，當債務大於成交價時，我們建議直接從法院拍賣取得可以避免買賣風險。如果，買賣價大於債務，因為擔心法院開標時「價高者得，錯失商機」，這時，總有人願意冒險一搏，也造成了承辦地政士的無形壓力。

建物或土地謄本，一直是我們參考不動產買賣的依據，抵押權的登記次序，讓我們知道要清償多少的債務才能取得該不動產。偏偏法院的查封登記，只會載明第一個聲請強制執行的債權人，後來的案件向法院聲請併案後，不會出現在登記簿謄本上，只能透過法院的併案查詢或是法院調卷，才能得到答案，有時還有非抵押權的一般債權人參與分配。

所以，最怕債務人的債務「如雪片般的飛來」，併案到法院，屆時承買人可就「剪不斷，理還亂了」！

▼私下買法拍屋最怕雪片般飛來的債務。（示意圖／取自pixabay）

債務雪片般飛來 撤銷查封耗時又費錢

實務上我們曾經為了圓買方的夢想，將法院查封中的案件透過私人買賣的方式買賣成交，詎料，前後去法院辦理了3次撤銷查封，才讓買方順利的買到該房屋。結果，比原來約定的買賣總價多支付了10餘萬元，終於順利完成買賣登記。

如果債務人的債務只有單純的銀行抵押權房屋貸款，沒有節外生枝的其他債務，或許買方就有機會快、狠、準的買到心目中的理想房屋。為此，可以請賣方提供聯合徵信中心的個人綜合信用報告，確認是否有其他債務存在而被併案強制執行，偏偏私人債務在這裡並不會出現，所以還是有作業風險。

建議有這種私下承買法院查封中案件想法的買方，由於債務人債務多寡的不確定性，公開參與法院投標，得標後將買賣價金存入法院，讓法院為房屋撤封，並核發權利移轉證書，由得標人單獨辦理所有權移轉登記，至於，拍定價金拍定後由法院向參與分配的債權人們做成債權分配表，直接分配，可免除一再查封的買賣風險。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）