瑞普萊坊(Knight Frank)今(14)日舉行台灣商用不動產市場2024年趨勢與2025年展望説明會，總經理蘇銳強指出，繼2024年商用不動產市場交易達2,764億元，年成長46%，創下近年新高後，2025年在輝達(NVIDIA)來台設置企業總部效應帶動下，由AI等軟體業所推升的辦公室需求將會逐步增溫。

A級辦公室淨去化5.3萬坪為歷年第二高

台北市A級辦公大樓的租金，在幾棟新大樓完工的帶動下，持續上漲趨勢，2024的年漲幅為2.8%，年淨去化達到5.3萬坪，為20年來的第二高，高於年平均去化2-2.5萬坪許多。瑞普萊坊顧問暨市場研究部主管江珮玉表示，A辦需求來自於許多舊樓都更、其他大樓的屋齡許多也屆臨都更、企業擴充需求、外商設點需求、還有面對ESG需要節能減碳的需求等，都使得許多租戶選擇有交通優勢、大樓ESG效益的大樓，以辦公室優質化來因應企業對外競爭、徵才、流才與降低營運成本的營運考量。

雖然2024年有租金與去化量的雙成長，但是區域產業商圈的崛起也會產生一些衝擊，例如南港經貿園區與南港產業軸帶，因為有重新開發的效益，陸續有新大樓完工，吸引如輝達從內湖搬遷至潤泰玉成大樓，承租10,259坪；中興保全因為總部大樓在南港還在興建中，在鄭州路的舊總部大樓租約到期後，先承租台壽C3約3,748坪；宏碁集團從汐止，原先僅是承租國建利百代大樓，後來改為購買4,328坪，以及承租335坪；谷歌Google承租位於士林劍潭站附近的CAAM承德大樓3,864坪等非CBD的重大租賃案，顯示出台北辦公商圈除了CBD之外，周邊產業園區的重要性逐漸加溫。

在未來幾年，台北市CBD將有超過40萬坪的新供給，南港與北士科預估也可能有超過50萬坪的新供給，雖然有些是總部大樓或出售，但是未來辦公室租賃市場因為新供給增加，空置率拉高，租金是否仍維持3%的成長，考驗房東們吸引租戶的條件。

商用不動產交易創新高

024年商用不動產市場交易達2,764億元，年成長46%，為近年新高。

在2024年十大交易中，有4個是產業購買生產廠房，另外6個是開發商預計作為再開發的交易，住宅與廠辦，顯示2024年的市場最重要的買方就是產業及開發商。

預售辦公室成為選擇

辦公室交易中的商辦與廠辦，合計交易達到1,003億元，其中有35%是預售。這個在過去是比較少的，因為企業大多對於辦公室屬於得過且過的比例較高，只有辦公需求真的短缺或不符合使用才會換辦辦公室，且以買現貨為主，因此辦公室需求是屬於較落後的指標，而356億元預售交易，顯示出買方對現有市場上的物件不滿意，或是區位無法符合需求，因此可以等待預售市場上的物件，也顯示出對於換辦公室的需求極高。

因為需求高，當然也吸引遠雄、華固、國揚、興富發等辦公大樓開發商投入市場，例如遠雄在北士科的商舟交易金額超過68億元、南港與中和等都有推案；國揚集團在內科舊宗段的國揚洲際就有出現每坪76-80萬元的交易、中和也有雋揚元創的每坪55-60萬元價格，屢屢創下區域新高。

還有基金會、公會與外事辦事處等購買辦公室的交易，顯示大家尋求穩定辦公空間的需求，不受租約與租金影響。

工業不動產的主要買家為自用型

工業不動產的929億元交易中，有31%是位於科學園區內。另外，如果再加上工業土地的629億元，則2024年的交易金額達到1,595億元，其中，已蟬聯5年第一名的桃園市，在2024年退居第3名，被台南市給取代，應該是受到台積電以171億元購買群創南科四廠跟美光以74億元購買友達光電台南廠兩案所影響。

桃園市一向是工業廠房、物流與工業土地的交易重心，此次退位不表示重要性減少，只是在傳統製造與物流之外，高科技產業需求往中南部移動，平均區域發展。

展望2025年

受惠於中美貿易戰使得台商回流與產業供應鏈重組的利多，在川普2.0的情況下，國際地緣政治與經濟情勢是否仍然能帶動台灣成長，從全球化轉為在地化，台灣許多廠商也早已將廠設在客戶周邊，不論是China+1或Taiwan+1，應該都是已有準備。

除了製造業，AI趨勢下的下一階段產業-軟體業可能是接下來的發展重心，因此看好台灣辦公室需求除了高科技、金融業，軟體、研發需求是重點。例如輝達就要在台灣設置總部大樓。

另外，壽險公司受惠於年化收益率的調整，從2.97%，下調至2.545%，應該會增加壽險評估項目的速度，但是由於前2年的利率較高，因此未來幾年的平均年化收益率應該會有調升的機率，在考量之下，應該還是會尋找收益率較高的物件。

私人資本的崛起

萊坊 (Knight Frank) 在亞太地區展望報告 (APAC Outlook) 中指出，私人財富投資者為了抵抗通膨與上升的利率，還有地緣政治不確定因素下，亞太地區的高淨值人士(HNWIs)大幅增加了對商業房地產的投資。因此富裕人士和家族辦公室在塑造整個亞太地區的市場動態方面發揮著至關重要的作用。

萊坊 (Knight Frank)的客戶中，在全球有11,000名超高淨值人士(UHNWIs)，且包含了28%的億萬富翁 (Billionaires)。且經過統計，有35%的億萬富豪(Billionaires)住在亞洲，因此”私人辦公室 (Private Office)”在全球設置有專責的辦公室，尤其在亞洲有設置新加坡與香港辦公室。

瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，經過統計，2023年在全球有超過62萬位高淨值人士(HNWIs，指淨資產超過100萬美元)，其中台灣有超過7,600人，且預計到2028年將成長到80萬人，而台灣也將增加到9,000人以上，因此萊坊的Private Office也鎖定了台灣客戶，將提供萊坊專業的服務。

▼瑞普萊坊(Knight Frank)今(14)日舉行台灣商用不動產市場2024年趨勢與2025年展望説明會。