避免牽動房價!REIT將採雙軌制、不得投資住宅 違規重罰1500萬

2023-10-13 12:16  作者 / EBC地產王

行政院昨(12日)修法通過《證券投資信託及顧問法》部分條文,新增「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金,與現行信託架構REIT併行,但如果將資金用於炒作房價,得處1500萬元罰鍰。

金管會指出,未來業者可選擇透過基金架構,或信託架構發行REIT,營運架構將更具彈性,為了避免影響房價,修法將限制基金架構REIT不得投資提供居住的住宅,以及提高重大違反受益人或投資人權益的罰鍰,罰鍰上限將來到1500萬元。

金管會透露,全案將修正《證券投資信託及顧問法》部分條文,法律名稱將調整為《證券與不動產投資信託及證券投資顧問法》,全案送立法院後續審議。

▼「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金,將與現行信託架構REIT併行。(示意圖/pixabay)

本次開放的基金架構REIT有下述特點:

一、 由不動產投資信託事業擔任管理機構,有利發揮管理專業。基金架構REIT將引入具不動產投資管理專業的不動產投資信託事業,對REIT進行專業積極管理,有效強化管理能力。

二、 透過簡化追加募集程序及確保收益支持等方式,有利基金規模持續成長。基金架構REIT將透過簡化追加募集程序、確保取得優先購買權與收益支持,以及允許彈性投資架構鼓勵投資海外不動產等方式,確保REIT規模持續成長,並獲取穩健的收益率。

三、 允許REIT進行關係人交易,有利提升REIT資產配置彈性。參考日、星、港REIT不動產的主要來源,多為不動產開發商,且多與REIT管理機構屬同一集團或利害關係人,基金架構REIT將開放得進行關係人交易,透過交易方式多元化,以利REIT活化資產。

四、 藉由分離保管及管理責任,有利權責劃分明確。基金架構REIT將由不動產投資信託事業專責管理,REIT資產則由信託業負責保管及監督,有別於信託架構REIT是由信託業同時保管及管理運用REIT,再委任不動產管理機構,例如建經公司提供投資建議,將使權責劃分更明確。

▼針對修法項目,如果將資金用於炒作房價,得處1500萬元罰鍰。(示意圖/pixabay)

針對「不動產投資信託事業」方面,修正重點如下:

一、 基金架構REIT為契約型基金,由委託人「不動產投資信託事業」與受託人「基金保管機構」簽訂信託契約,REIT投資人為該信託契約的受益人。另考量證券投資信託事業,以下稱證投信事業,業務性質也以從事投資管理為主,擬開放證投信事業得兼營不動產投資信託事業。

二、 不動產投資信託事業設立資格條件:

(一)、 要求具不動產投資管理經驗的機構擔任專業股東,且其所認股份,合計不得少於第一次發行股份之50%。

(二)、 參考國外制度暨考量現行證投信事業最低實收資本額,擬授權金管會訂定不動產投資信託事業最低實收資本額等資格條件。

(三)、 要求不動產投資信託事業,含專營及兼營,應設置獨立董事及審計委員會,並以審計委員會替代監察人。

三、 不動產投資信託基金管理規範:

(一)、 REIT投資標的範圍主要包括不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等項目;明定REIT應至少有一定比率投資於有穩定收入的不動產或不動產相關權利,且每年分配收益應達可分配收益之一定比率。另參酌國外模式,允許REIT進行關係人交易,並輔以相關配套管理措施。

(二)、 參考國外規範,並兼顧REIT借款現況與財務風險,授權金管會訂定REIT借款比率上限、公告方式及其他相關事項。

四、 為強化對證券與不動產投資信託事業及證券投資顧問事業的監理,將重大違反攸關受益人,或投資人權益保障之事項的罰鍰金額上限,由新臺幣300萬元,提高至新臺幣1500萬元。

(封面示意圖/pixabay)



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