受政策面影響,預售屋轉入買方市場,不少民眾看跌房價、等著大刀砍價,《EBC地產王》訪問房市專家殺價秘技,除破除「實價打7折」、「砍單價比砍總價好」、「找餘屋減便宜」等「江湖傳說」之外,還提供殺價三字經「不要臉」,別當業者眼中的肥羊。
「議價過程就是要『盧』」!馨傳不動產智庫執行長何世昌開宗明義先提到關於殺價該有的態度。他提及通常老手殺價的成功機率較高,重點在3個字──「不要臉」,提醒買方千萬不要不敢開口殺價,「業者頂多不賣你,但如果臉皮太薄就變成業者眼中肥滋滋的羊」。
房價修正不明顯 4殺價秘技有眉角
不過對於真正想買房的民眾來說,大砍特砍無助成功買到心儀的建案,何世昌觀察目前市況,第1季預售屋買氣急凍,主要是房價還在上漲,修正尚不明顯,但看屋民眾的出價卻很殘酷,所以「賣方不會甩你」,因此難以成交。
▼專家認為買方大砍特砍無助成功買到心儀的建案。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)
隨著成交量打不開,判斷第2季到今年下半年可以試著議價求成交,不過如何正確殺價?何世昌逐一破除常聽聞的「江湖傳說」及「殺價流言」。
讓利幅度約3~5% 參考實登行情85折往上談
【殺價流言1:殺價從7折開始談?】
何世昌直言,「不要對跌價有不切實際的期望!」這波房市受限土地及營造成本高漲等影響,整體讓利幅度不大,大約3~5%,最好的方式是參考實價登錄行情,再打85~9折來出價,而且要有心理預期價格會慢慢往上加。
【殺價流言2:參考實價登錄來出價?】
實價登錄已是多數民眾議價的參考機制,不過何世昌提醒,少部分預售屋實價僅揭露不到3戶,其實參考意義很低,不妨比較周邊的建案行情。過去常見售屋現場會製造熱絡氣氛,讓買方在競爭壓力下不斷加價,提醒買方看屋前就掌握行情,並在心裡拿捏好預算基準。
▼實價登錄是多數民眾議價的參考機制。(圖/翻攝實價登錄網站)
房子、車位坪數與價格 拆開計算
【殺價流言3:砍單價比殺總價划算?】
大部分願意讓利的業者,多從總價來減;但從買方角度來看,確實建議從單價來殺,因為總價看似殺得多,其實單價減少不多。不過何世昌提醒,不管從單價或總價來砍,划不划算沒有一定,「最重要的是『會換算』」。
他舉例建案車位價格通常不給殺價,因此不乏買方殺房價殺得很開心,但車位價格還是被墊高,導致合計總價仍偏高,因此務必將房子、車位的坪數與價格通通拆開來計算,並留意車位的樓層及位置價差。
建商早鳥或銷售尾聲 有機會撿便宜
【殺價流言4:從建商餘屋下手?】
針對建商為了盡快完售結案,願意將餘屋便宜賣的狀況,何世昌認為「每個建商都不一樣,屬於建商策略問題,不瞭解建商銷售模式的民眾往往只能碰碰運氣」,他解釋,從餘屋撿便宜的做法較常出現在「市場派建商」,通常不保留餘屋,且因為建案尾聲不想多花人事成本,就會愈賣愈便宜。
▼除了早鳥優惠,餘屋銷售也有機會撿便宜。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)
但是也有不少品牌建商,反而是初期銷售階段、早鳥口碑時的賣價最便宜,餘屋卻留著先不賣,待後續完工時再重新銷售,因眼見為憑、實績看得到,售價還更高的案例也很常見。
何世昌也觀察到,目前建案有讓價的案例仍少,多數是用送禮、送裝潢方式來讓利,對於殺不到價卻又很想買的民眾來說,不妨勇敢開口「『凹』多一點家電,多送3機」等贈品,「反正沒談到也不吃虧」。
(封面示意圖/EBC地產王張琬聆攝)
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