文／樂屋網調研中心經理洪安怡

投資大師張三，長年來在不動產市場打滾，最喜歡買新建案，有時候，這些案子甚至還沒開案，張三就能透過一些代銷好朋友牽線，挑幾戶看起來採光通風很不賴的戶型，用10萬元先拿到優先購買權，拿到一張通常是紅色的「預約單」或「訂購單」，等正式開案後，張三再把這個優先購買權，加點價格轉賣出去，賺取中間價差。

但有天，政府突然弄了個實價登錄2.0新法，禁止這種優先購買權轉賣。雖然張三的投資手法被禁止了，但別忘了他可是投資大師！張三依然在買預售屋，特別挑選那些，在新興重劃區內剛在整地，正要開始蓋的案子，最好還是低首付加工程期零付款，總價1000萬元的房子，張三只要一筆50萬元定金下去，拿一本買賣合約走，就可以躺在家裡等3年後完工，再來繳交尾款交屋。

但張三通常不會等到交屋，2年後，張三就把這間預售屋用1200萬元的價格轉賣出去，房子還沒蓋好，他已經淨賺200萬元，報酬率高達400%。

▼預售屋紅單早已禁止，此次修法為抑制短期炒作預售屋的行為。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

預售屋紅單屬違法 新法進一步禁轉售

後來政府又出新招，弄了個《平均地權條例》修法，禁止民眾在交屋前轉售房屋，這下，張三可能真的要踢到鐵板了。

從今年1月修法三讀通過，到7月1日即將上路，《平均地權條例》的修法，無疑是近期房市最夯的話題。這波修法最早可回溯至2021年12月，內政部拋出五大修法重點，雖然後來有些調整，但大抵不脫三大重點：

一、預售屋與新成屋禁止換約

二、炒房者將受重罰，且建立檢舉獎金制度

三、管制私法人購屋

▼《平均地權條例》於今年1月三讀通過，7月1日正式上路。（圖／翻攝行政院）

經過張三的案例，相信大家都理解第一點的用意了，但不可否認，新法上路後，也可能會出現這樣的受害者：

無辜買方受牽連 檢舉制恐淪同業攻擊

在台中某大學任教的教師李四，多年前下定一戶學校附近的預售屋，距離交屋大概還剩個一年，近期他終於拿到嚮往已久的北部名校聘書，打算舉家搬遷到新學校附近定居，在附近買房子，不過這下尷尬了，他既非被資遣、失業，也沒有重病家人，不符合新法規定的預售屋換約轉售要件，但他也承擔不起兩邊的房貸，頓時陷入兩難。

受影響的可能不只有換屋需求的民眾，還有辛苦的公務員們，地方政府要如何在繁忙的公務中騰出手來稽查，認定違規炒房呢？除了可能出現檢舉魔人，造成無效案量飆升外，更有可能淪為同業的攻擊手段，一邊炒房一邊領獎金，此景實非大家所樂見。

▼新法上路，產生部分疑慮尚待面對。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

私法人購屋許可制 影響都更整合小

至於開發商們認為，管制私法人購屋可能會對都更整合造成困難？私法人購屋許可分成兩種，一種是最寬鬆的完全免許可，包含迅行劃定更新地區的住宅，和已經掛件報核在公開展覽階段的住宅。

另一種是拿到許可文件後就可購買，包含30年以上老屋，或已經被認定要限期拆除，或結構安全有問題、耐震未達標準的房子。坦白說，這些條件不只談不上嚴苛，可以說是很寬鬆了，都更最難的，應該不是購屋的問題才對。

說了這麼多，房價到底會不會下跌？

▼專家認為，新法上路並不會造成房價大幅下跌。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

政府為打擊投機炒作 從沒希望房價大跌

先釐清一件事，政府從來就沒有希望房價大跌，目前所有的政策手段，目的都是打擊投機炒作，但台灣高達7、8成的房屋自有率，屋主期望不動產能兼具增值效果，將不動產視為理財工具的氛圍，再加上通膨背景，要達到部分無殼蝸牛期望的崩盤，恐怕是相當困難。

房價要走向合理，不能也不會光靠單一政策；降低炒作，拉高供給，甚至是提升收入，多方配套措施下，才有機會讓更多人安居樂業。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）