台北市松山區京華城對面的海砂屋「金泰鈺寶」，屋主因不想讓建商分掉利潤，自行整合該社區，並以20分鐘溝通鄰房透天一起參與，成為全台首個小基地卻耐震7級的自主更新案「八德采邑」。該案目前開始吊掛鋼骨工程，在台北營建成本從1坪18萬漲到30萬元之下，屋主透露4關鍵因素，因此有信心能抵銷成本暴漲衝擊，預估開價可達每坪160萬元。

屋齡逾30年的「金泰鈺寶」多年前即陸續發生天花板水泥塊掉落、外牆磁磚剝落等事件，頻鬧上社會新聞，最關鍵一事則為原本1樓房客「燦坤」因水管爆裂導致電器泡水，向身兼管委會主委的房東吳承叡求償，他深入調查後才發現該大樓為海砂屋，因為具備都更危老專業背景，決定不讓建商分掉35~40%利潤，自辦海砂都更。

燦坤爆水管求償 引發都更念頭

吳承叡因此成為該案都市更新會執行長，並看上後方緊鄰的50年透天，整合後可提升未來整體建物價值，僅以20分鐘溝通就順利完成整合，獲得地主百分百同意支持，5個月完成事業計畫暨權利變換計畫擬訂作業，並於2022年動土施工，近日開始進行鋼骨吊掛安裝工程，建案名為「八德采邑」。

▼台北市松山區八德路四段「金泰鈺寶」為海砂屋，影響居住安全。（圖／翻攝GoogleMaps）

吳承叡透露，自主更新案推動難度高，但「八德采邑」能快速推動與成功，是因為住戶重視居住安全、建案規劃好有高容積獎勵、財務與專案控管佳、建案創價能力強與市場性佳」等4大關鍵。

首先是住戶的態度，原本的海砂屋華廈與老磚造透天，幾乎每戶都發生鋼筋鏽蝕、混擬土坍塌等狀況，甚至外牆和磁磚崩落等危害居住與公共安全，因此住戶都有高度的都更意願。

海砂屋+自主更新獲高容獎 可室內1坪換1坪

由於是海砂屋與自主都更，因此獲得政府給予的高容積獎勵，吳承叡表示，一共取得1.8倍的原始容積，讓參與更新的屋主可以在「不用出錢狀態」下，獲得一般都更少見的「室內坪1坪換1坪」，外加「附贈一個車位」的方案，讓所有更新會員都相當滿意。

▼「八德采邑」2022年動土施工，近日開始進行鋼骨吊掛安裝工程。（圖／八德采邑提供）

另外在財務與專案控管的部分，因為將本求利，預算有限又想有高品質，從結構設計、建築設計、管線規劃、大樓維運等每個工程都自己發包，讓更新會兼具建商、營造、全案管理等角色，也因此省下許多開支。

最後是創造建案的最大價值，讓規劃的市場性更強，吳承叡指出，近年營建成本暴漲，以結構RC的建案來說，台北營建成本從1坪18萬元漲到如今的30萬元，造成很多都更案因無利可圖而胎死腹中，但「八德采邑」決定以有限的成本來規畫高耐震價值，採用「RBone卸震鋼甲」提升耐震等級。

提升耐震力增房價 從6字頭翻漲到160萬

以原本改建前的價值約6字頭來看，吳承叡表示，目前附近一般建案每坪開價約百萬元，但該案提升了耐震力，預計推案價可達每坪160萬元以上，不只可抵銷營建成本暴漲的衝擊，更讓參與都更的地主資產翻倍。

▼該案周邊建案每坪開價約百萬元。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出，自主更新是地主投資自己的行為，雖可享高獲利，但風險也較高，過去在台灣推動難度相當高，主要困境有地主高齡化不願承擔風險、缺乏凝聚共識的組織、未有單位協助整合、常縮減重建成本致難以銷售」等。

周昆立認為，「八德采邑」除善用政府政策，爭取到最大容積獎勵外，更跳脫過去自主更新案只想省成本，只能推出不具市場性、難以銷售產品的操作方式，便是能成功的特別之處，成為想自主更新的民眾「全員皆贏」的借鏡。

（封面圖／EBC地產王張琬聆攝）