文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

在我們小學的年代，學校沒有營養午餐，但是有提供代訂便當的服務，因為偏食，總期待那支肥美的炸雞腿，至於其他的配菜，似乎沒有那麼重要，打開便當，先吃完雞腿，再吃配菜。試想，如果打開便當，發現主菜雞腿不見了，會是多麼令人失望的場景。

不動產的買賣也就如此，4個兄弟繼承了2間房屋，1樓店面由4兄弟共有，地下室由其中的3兄弟共有，買方為了買到這間黃金店面，不得已一起購買店面及地下室2間房屋，店面就像是肥美多汁的雞腿，地下室像是配菜，這個案例，好吃的雞腿便當，打開來真的雞腿被挑走了，只剩下配菜。

地下室與店面須一起買 其一共有人卻不肯賣

個案中的買方，覬覦其中一間店面的店效，但是屋主堅持連同地下室必須一起購買才願意出售，因為獨立權狀，產權1樓由4個兄弟共有，地下室由3個兄弟共有人。 

▼店面屋主堅持連同地下室一起購買才願意出售。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

其中，1樓與地下室3個所有權人相同，但是1樓的其中一個共有人不同意出售，買方只能免為其難一併承買，所以，只能依據《土地法》第34條之1，簽立買賣契約書後，通知不同意出售的1樓共有人是否主張優先購買權，優先承買。

說時遲，那時快！存證信函發函後，不賣的他共有人回函主張優先承買，但是，只針對1樓部分優先購買，至於地下室部分，因為他不是共有人，而且也沒有意願承買。

店面遭優先承購權買回 徒留購買地下室合約

這下慘了，買方當初買這2戶房屋，只因為覬覦一樓的店面性，這才是便當中的肥美雞腿，至於地下室，只是配菜，為了成就這個美夢，才會1樓及地下室一併承買，現在便當中的雞腿沒了，怎麼辦？我可以不要配菜，主張解除買賣契約嗎？

▼想買的店面被共有人優先購買，剩不想要的地下室，只想主張解除買賣契約。（示意圖／取自Pexels）

《土地法》34條之1執行要點修正之前，基於同一價格及同一條件，如果不賣的他共有人要主張優先購買權，就必須1樓及地下室一併承買才算完整。

但是，2014年1月1日新修正的執行要點第12點規定：部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。前項情形，於數宗土地或建物併同出賣，他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。

也就是不賣的他共有人只能主張優先承買1樓，他不是地下室的共有人，所以，他沒有權利，也沒有義務承買地下室。

▼共有人沒義務承買的地下室，最後成了燙手山芋。（示意圖／取自pixabay）

黃金店面沒買到 地下室卻成燙手山芋

原本的買方緊張了，他想要的1樓黃金店面，被優先購買權人買走了，地下室可以不要買嗎？因為，買地下室從來不是他的選項，只是配菜，他該怎麼辦？

不動產法令多如牛毛，當法令修正時，您必須從善如流，請教專業人士，否則您覬覦的雞腿被買走了，小心當初的見獵心喜，反過來變成燙手山芋。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）