文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

自從2016年取得不動產課徵房地合一稅以後，二親等不動產的移轉總是如履薄冰，買賣好？贈與好？還是繼承好？個案移轉的條件不同，沒有最好的方式，只能個案研究，達到節稅的效果。

在房地合一稅施行之前，不動產的跨年贈與是顯學，每年244萬元的免稅額不用可惜，所以常利用年底12/31及隔年1/2的跨年贈與免稅額244萬元×2=488萬元，將不動產一次性分2年贈與給子女。

每年244萬贈與免稅額 過去慣用節稅法

但是2016年施行房地合一稅後，受贈與的不動產，取得成本是房屋及土地公告現值，未來再出售時，會產生高額的房地合一稅，所以，類似的跨年贈與案件就相對減少，改以主張買賣的方式辦理過戶不動產給子女。

▼過去不動產的跨年贈與是顯學，房地合一稅施行後則未必有最佳節稅效果。（示意圖／pixabay）

年底到了，您的贈與稅免稅額244萬元贈與了嗎？如果還沒有用掉贈與稅免稅額，不用可惜，或許可以參考這個案例。

個案的爸爸想將房屋過戶給30歲的兒子，經查詢市價約1200萬元，房屋評定現值及土地公告現值合計約350萬元，如果利用跨年贈與給兒子，2023年12月31日贈與244萬元，2024年1月2日贈與106萬元（244萬元+106萬元=350萬元），這個房屋就可以順利登記到兒子名下。

房地合一稅上路 出售須繳高額所得稅

缺點是未來兒子若以市價1200萬元出售，將有850萬元的獲利被課徵房地合一稅（1200萬元-350萬元=850萬元），即使自用6年再出售，享受400萬元免稅額，10%優惠稅率，仍然要繳納45萬元房地合一稅（即 1200萬元-350萬元-400萬元=450萬元），是不小的負擔。

▼受贈的不動產，未來若以市價出售將課高額房地合一稅。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

上有政策下有對策，這時，父子間協議將這間房屋以1220萬元成交，其中2成自備款（244萬元），8成銀行貸款（976萬元），所有的一切都跟著改變，244萬元是贈與稅的免稅額，可以主張免除債務，也就是兒子不需要付款給爸爸，至於976萬元直接向銀行申請貸款，核准後直接撥款給爸爸，銀行的撥款金流、貸款契約書檢附到國稅局認定，所有的買賣流程就水到渠成，圓滿完成。

改採買賣方式 免稅額可主張免除債務

當然，兒子對於銀行貸款核准的976萬元，必須有償還能力，不然會被國稅局否準，是辦理時必須注意的重點。

試想，買賣取得價格1220萬元，未來以1200萬元出售，因為沒有獲利，即使2年內出售該房屋以45%課房地合一稅，因為獲利是0元，所以房地合一稅也就是0元。

▼以買賣方式來移轉房產，節稅效果較佳。（圖／鄭文在提供）

年底到了，您的贈與稅免稅額244萬元還沒有出清嗎？利用這個時間，順利的將房屋移轉給小孩們，記得通關密語1220，免贈與稅、房地合一稅，一舉兩得。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）