全球房市不平靜！先是亞洲的中國泡沫崩盤，大建商紛倒閉，近日歐洲奧地利房產巨頭西格納也宣布破產。正當全球房市陷入暴雷颱風圈之際，台灣卻顯得風平浪靜，專家點出4個支撐原因，讓台灣房市雖然正處於高檔反轉風險中，但最終可「以盤代跌」，微緩著陸，「不會有崩盤危機」。

為什麼台灣房市能躲過風暴圈？房市趨勢專家、吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，從2019年開始，全球經濟因QE資金量化寬鬆導致房地產投資增速，先進國家房市展現一波近5年的多頭行情；但從2021年開始因通膨加速，全球央行採持續升息來壓抑，因此收縮市場資金，當然影響到2023年經濟開始走軟，房市因此轉空，「全球大型建商在過度操作資金槓桿的情況下，資不抵債的就開始相繼倒閉，並陸續產生骨牌效應」。

例如中國3大房企如恆大、碧桂園、遠洋接連暴雷；韓國因1年持續升息8碼而房價急跌，李同榮表示，從英國、德國、瑞典、奧地利再到澳洲、中國、韓國、甚至加拿大，建商倒閉潮如野火蔓延，台灣房市處在颱風的風暴中卻顯得風平浪靜，分析也4大支撐力。

▼奧地利房產巨頭西格納（Signa）近日籌新資金失敗宣布破產。（圖／翻攝GoogleMaps）

一、超漲幅度有限 跌幅也有限

六都房價從2019~2023年間的5年平均漲幅，扣除營建成本增加、物價上漲與經濟成長率後，再來評估房價漲勢的合理性，顯示的數據如下：

1.房價平均漲幅：5年平均漲幅60%、平均年漲幅12%

2.營建成本：5年增加20%、平均年漲幅4%

3.消費物價：5年漲幅13.5%、年平均漲幅2.7%

4.實質房價平均漲幅：5年漲幅60%-20%-13.5%=26.5%、平均年漲幅26.5%/5年=5.3%

5.平均經濟成長率：5年每年平均經濟成長率3.4%

6.每年實質均價超漲幅度：5.3%-3.4%=1.9%

由上述數據分析，此波房價漲勢在歷次循環中屬於第二低幅度的漲幅，扣除營建成本、物價、經濟增長等因素，實際超漲幅度有限，市場轉空時，跌幅也很有限，因此台灣房市不會有崩盤危機。

▼詳細分析數據可發現台灣近5年房價的實質漲幅不大。（圖／吉家網不動產提供）

二、央行保守限貸 嚴控建商資金槓桿操作

相對於先進國家對建商融資控管與衍生性商品控管的鬆散，台灣央行是過度保守，5次限貸對風險控管提前部署，壓抑房市的過度擴張，爛尾樓風險只局限於小型建商，影響整體房市不大。

三、大建商財務健全 獲利穩健

台灣房企上市公司近10年來朝向多角化經營，財務結構相當健全，獲利穩健。由於建商口袋深，經得起銷售率下滑造成的大量餘屋壓力，餘屋得以因市場機制 推案量縮慢慢消化，因此不會有價格崩潰與資金缺口的衝擊。

四、升息溫和剛需強勁 衝擊房市有限

近2年台灣5次升息，2022年共2.5碼、2023 年至今升0.5碼。因為升息幅度有限，且市場剛性需求的支撐力道強勁，相對於房市的衝擊也非常有限。

▼台灣央行近2年的升息仍溫和。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

李同榮最後分析，根據國際清算銀行（BIS）2022年的數據，整體先進國家家庭債務／GDP比重約為70%左右，家庭債務壓力主要集中在澳洲、瑞士、北歐、中歐、南韓、加拿大等國家。自2019開始全球資金量化寬鬆，新進國家房市都走一波多頭走勢，直至近年升息影響經濟增長，2023下半年開始走空。

台灣在2022年房貸與建築融資總和佔比約50%，房價漲幅在先進國家中段班。雖然，台灣房市在今年第3季已出現死亡交叉，預期2024 Q1前房市將由多轉空，然因上述4大支撐主因，房市沒有崩盤危機，將會以盤代跌或微跌中結束。

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）