今年房市前熱後冷，關鍵轉折就在央行9月19日祭出第7波信用管制，進一步縮緊房貸條件，最新實價揭露，新竹縣竹北高鐵特區「惠宇謙和」最新買家，就在央行打房的7天前買下中間樓層7樓戶，拆算車位後單價高達99.5萬元，成為區域最高價，重點是攤開該社區成交價一看，多數交易都是預售時3字頭的行情，4年價格落差約1.8倍。

根據實價登錄顯示，新竹竹北高鐵特區「惠宇謙和」今年9月13日成交一筆7樓戶別44.3坪，總價3450萬元，將車位以每個140萬元拆算後，單價高達99.5萬元，距離百萬僅一步之遙，成為該區高單價冠軍社區，不過總價並未超過4000萬元豪宅防線。

台灣房屋新竹園區直營店店長李羽儱指出，「惠宇謙和」2020年預售時單價32~35萬元之間，今年中才陸續交屋，成屋之後僅兩筆交易，扣除一筆親友特殊交易，等同於第一筆正式交易就跳升到逼近百萬元的行情，主要因該社區地點近高鐵、新竹台大分院竹北院區，周邊還有生醫園區，吸引科技業和醫界兩大高收入買盤，加上社區規劃符合高端需求，且稀有釋出，促使買方積極入手。

▼「惠宇謙和」成屋後交易直衝近百萬元行情，與4年前3字頭預售價格落差極大。（圖／翻攝樂居）

台灣房屋另外根據實價登錄整理新竹地區突破單價9字頭社區，高鐵特區的「惠宇謙和」居冠，新竹市關埔重劃區的「富春居」緊追在後，單價97.3萬元；季軍則是竹北高鐵「竹科匯」，單價96.4萬元；第4名則是竹科附近的「寶睿博苑」，單價92.3萬元！排名第5名是預售屋「富宇天雋」，與9字頭也相距不遠。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，近年新竹縣市高單價社區，多集中在竹北高鐵特區及關埔竹科生活圈，以竹科新貴為首要買盤，其中竹北高鐵則挾雙鐵交通優勢與廣大腹地，吸引重大開發進駐；關埔重劃區因鄰近園區、生活機能完善，被譽為竹科門戶，也讓兩大蛋黃區成為大新竹地區的指標豪宅聚落。

▼新竹今年成交9字頭社區落在竹北高鐵特區及新竹市關埔重劃區。（圖／台灣房屋集團）

張旭嵐進一步分析，進榜社區中，前4名都由屋齡5年內的新成屋包辦，打破一般預售屋領漲的認知，主要有3原因，一是「小坪數搶手」，新竹兩房加一車位的房型，從總價接受度和空間實用性，較符合竹科新貴能力範圍，也比大坪數物件較易創下高單價行情；二是「新成屋稀缺」，新竹房價漲速快，關埔和高鐵兩大重劃區的新成屋選擇有限，一有釋出就吸引自住買家目光重金快手搶購；三是「租金成本高」，購買預售屋需等3至5年才能交屋，期間的租金支出高達可能超過百萬元，促使想住新房子的自住客，選擇低屋齡成屋。 

李羽儱表示，關埔重劃區和竹北高鐵特區近高鐵站，且坐擁不少明星學校，是竹科新貴最嚮往的購屋區域，願意以高單價實現「卡位學區宅」的目標。此外，高價交易的時間都在央行頒布第7波信用管制之前，當時的買家追價心態明顯比現在積極，若為社區的高樓層戶別還有景觀優勢，或因具備現成裝潢和家具，賣相好，也更具創價空間。

至於在第七波管制後的房市景氣收斂，李羽儱仍認為，蛋黃區段的供給稀少，長期持有仍具增值機會，因此精華區段的社區，依舊有相當程度的價格支撐力道。

（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）