民眾買中古屋常須透過房仲議價，卻常遇到無法分辨是「真市況」或「純話術」而恐被當盤子敲而不知。房產網紅「房仲宥來了」鄧宥均分享真實案例，為民眾揭開房仲在收斡旋、議價時的常見話術及破解方式。

「別人出過這價格都沒談成」、「低於這個價格不可能成交啦」曾向房仲議價、出斡旋的買方，對於此類說法應該不陌生，鄧宥均分享2年前遇過一位初次買房的陳小姐，有100萬元自備款，估計每月貸款支出預算不超過6000元，因此想買一間總價200萬元左右的套房。

當時因手上沒有符合陳小姐需求的房源，但有看到同業刊登一間台中市東區十甲東路的套房，開價228萬元，鄧宥均便建議她找該同行約看房子。

▼陳小姐看上台中市東區的一間套房。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

常見談價6話術 易混淆買方判斷

陳小姐看完後確認價格、格局等各條件都符合需求，出價180萬元談，不過該名房仲卻告訴她：「之前有人出過200萬元都沒有談成」。鄧宥均認為，這引出了第一個話術，即「這個價格談過了」，通常是房仲明示屋主底價高於預算，希望買方加價談。

東龍不動產專任委託部經理陳泰源則分享，有時房仲會使用第二種話術，即「努力幫你議假底價」，狀況是例如聲稱屋主底價為213萬元、建議出價200萬元，但實際情況可能底價根本未達200萬元，其實所謂的底價根本是假的。

另外還有第3種話術「先斡旋先贏」，所謂的斡旋就是為表示買方真心想買，可先支付「斡旋金」、簽署「斡旋單」來表現誠意，讓房仲去向屋主談價時更有憑有據，因此又可稱為議價保證金，屆時成交可轉為簽約定金。

陳泰源便指出，有房仲為了能盡快讓買方下斡旋，會建議買方盡早斡旋「卡位」，一旦民眾未深思熟慮而反悔，便易引發爭議。

▼房仲要求「先斡旋先贏」未必對買方有利。（示意圖／unsplash）

「這麼便宜我自己買」 提防房仲自藏優惠物件

台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆也補充，還有種常見話術是「有人出價比你高」，如果不加價，可能會失去機會；另外還有之前買家出價都過低，所以房仲說出「之前從未有人出過價！」其實不是沒人出價，而是價未達底價標準，因而會影響買方的判斷。

王棟隆繼續分享第6種話術，「要是這麼便宜我就自己買了」，買方若聽到這種話最好有所警覺，因為意味著該名房仲不會主動尋找最優惠的物件，而是將最好的物件報給自己人。

回頭來看案例中的陳小姐，最終成功簽約，從原本開價228萬元、底價213萬元，中間被房仲話術「有人出過200萬元」所混淆，還好最後在來回交涉中以192萬元成交。

鄧宥均提醒，並不是所有的房仲都滿嘴話術，只是在買房過程中，買方應保持警覺，不要被糊弄，「如果遇到房仲不願意收下你的斡旋，也可以嘗試說明自己有加價的空間，增加在市場上更具競爭力」。

▼鄧宥均強調買方應保持警覺，不要輕易被房仲糊弄。（示意圖／unsplash）

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）