文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

不動產買賣契約書成立後，買賣契約的總價、付款方式、稅費負擔及點交日期都已經確定，但是，如果不動產有優先購買權存在，可能就必須通知優先購買權人「是否主張優先購買權？」為此，買方可能為人作嫁，白忙一場！

實務上優先購買權的種類繁多，例如：《土地法》第34條之1、第104條及第107條等，有些是債權性質，有些是物權性質。所以，當買方購買該類不動產時，除了天時地利以外，還要通知優先購買權人；當優先購買權人不主張優先購買權時，買方才能如願以償，或許這也是一種「人和」吧！

遠房親戚共有土地 享優先購買權

個案中的土地出賣人是持分共有人，該土地為繼承取得，所以，有部分共有人是遠房親屬關係，也有部分是後來遠房親戚出售後，再取得的承買人。

▼繼承取得的土地，共同持有人包含遠房親戚。（圖／pixabay）

拜政府公共工程之賜，買方擬透過仲介公司介紹承買，由於價格不錯，賣方心動了，於是簽署了仲介公司的買賣要約書，但是，要求仲介公司買賣契約書成立後，一定要通知其他共有人，因為共有人中有許多遠房親戚，除了天時地利，他更希望做到人和。

因為買方先前已經承買該土地的部分持分，所以並不是「外人」，依法不需要通知優先購買權人，賣方擔心了，不希望為了該筆土地買賣造成在家族的眼裡「人設崩壞」。這時，仲介公司傷腦筋了，臨門缺一腳，該怎麼辦？

買方也是共有人 不受承買關係限制

依照最高法院72年〈台抗字第94號〉判例略以：《土地法》第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購.......若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。

▼共有人之間的買賣行為，不受優先承購權的規定限制。（圖／pixabay）

另外，《土地法》第34條之1執行要點第13點第9款：共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權。有了相關的法院判例及執行要點後，賣方不再堅持想法，也順利的完成不動產買賣簽約的手續。

您有類似共有不動產出售的困擾嗎？如果是單純的共有人間的承買關係，沒有涉及其他優先購買權的問題，切記「肥水不落外人田，沒有優先購買權！」買賣契約書成立後，不需要通知其他共有人。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）