政府打房接二連三，近期又有預售屋爛尾引發檢討履約保證機制等問題，《EBC地產王》專訪資歷橫跨政治、銀行圈的台北市不動產開發公會理事長陳勝宏，他感嘆在政府一波波的打壓房地產下，整個產業幾乎動彈不得，並喊冤「成本一直增加，房價當然會高，並非建商哄抬！」直呼「正義不是這樣的」，把國家產業龍頭打到死掉，最後還不是要救。

事實上，陳勝宏去年初就沉重呼籲政府不該頻出政策打壓房地產，「恐掀建商倒閉潮」，對照近期台北市北投區預售屋發生建商落跑爭議，他也直言「會發生就是會發生，政府一直打壓房地產，我就講說一打下去爛尾樓一定出來，政府不但不聽，還繼續一波接一波，整個不動產業幾乎動彈不得了」。

其中又以對建商採取的金融管制、限制18個月內開工最嚴重，「也沒有預告期、緩衝期」，通常建商開發一個建案不是只有1、2年，而是5、6年甚至10幾年，預計多少資金都有規劃，「建案進行到一個程度，結果宣布管制，原本投入的資金就不夠了，這樣當然會產生後續問題」。

▼陳勝宏接受《EBC地產王》專訪，分享對近期房市政策看法。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

預售屋履約專款專用 應修法避免被扣押

近期內政部也指出為使預售制度更健全，將檢討履約保證機制，確保民眾繳交的價金真正運用在房屋的興建上，而非凍結建商支用預售收入款。同時為陽信銀行董事長的陳勝宏則一語道破履保機制的關鍵問題並非價金被挪用，「本來就是專款專用，銀行也都根據建商合約進度去執行」。

「預售收入專用於房屋興建，讓建案順利完工，是對買方、銀行和建商最重要的目的」，目前不論是不動產開發信託或是價金信託都要求專款專用，建商不能隨便挪用資金。陳勝宏認為，重點應該是要修法，讓預售屋履保的信託受益權人要有保障，也就是外面的債權人不能來扣押該信託帳戶，以免因為款項遭扣押凍結而導致銀行無法履約，造成消費者權益受損。

預售、成屋兩邊鎖死 建商頭很痛

如果履保價金只能興建6成以上才能動用，陳勝宏擔憂，在目前銀行縮銀根之下，建商只能動用自有資金興建，還有額外的行銷費用負擔，「預售屋制度乾脆取消算了」，尤其現在還來個囤房稅2.0，先建後售一定會被課到，「兩邊都被鎖死，簡直搞得建商頭痛」。

▼多重政策打壓下，建商從預售屋銷售到興建完工都面臨許多頭痛課題。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

至於囤房稅是否能將房價打下來？「成本太高，建商不可能虧本賣！」陳勝宏認為，當然資金較緊迫的個案可能會拋售，但財務問題一解決了就不會再降價賣，現在土地貴、原物料人工成本高漲、許多新法規也持續墊高成本，明年開始還有ESG規範讓成本更增加，「房價怎麼降？消費者認為房價太高有壓力，對建商也是壓力啊！」。

「政府認為房價太高就壓制，這是錯誤觀念，其實房價高並不是建商哄抬，而是成本問題」，陳勝宏說道，「結果房價高引起社會輿論批判，政府又來打房」，他認為居住正義已被妖魔化，「是要大家買得起，還是大家有房住，兩個定義要分開」。

建案讓市場機制決定 打垮房市還是要救

例如買汽車，有錢的人買進口車，一般人買國產車，甚至有人只騎機車、搭公車，因為不是每個人都買得起汽車，但可以有交通替代品。陳勝宏認為住的問題除了廣建出租的社會住宅外，政府還可推出較便宜的「使用權住宅」，一般建商蓋的住宅商品則依自由機制，有錢人也可以買豪宅，「讓市場來決定價格」。

讓房地產回歸自由市場，「市場愈火熱，政府稅收愈多，為什麼要害怕房市發展呢？」陳勝宏舉例現在的韓國、中國、越南政府都在救房市，「打房打到最後還不是要救？因為不動產業是國家產業龍頭，一被打死就有連鎖性產業一起死掉」，呼籲政府「正義不是這樣做，經濟才是全民的需求」。

（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）