文／房仲作家、東龍不動產專任委託部經理 陳泰源

頂樓加蓋違建沒有合法這回事！東龍不動產專任委託部經理陳泰源表示，台北市在前市長陳水扁時代頒布行政命令，1994年12月31日以前的既存違建特赦緩拆，於是許多「專屬擁有」這個時間點之前的頂加頂樓住戶，在日後賣屋時，也都會強調：這是「合法」的違建，不會被拆。甚至買家會以「可使用空間變多」為理由，加價出售，相對的，想買頂加的人也會認為「這種房子比較值錢」。然而，以上描述，不論是針對所有權與合法性，其實，全都似是而非。

買頂加屋要附住戶同意書

陳泰源表示，曾賣過一間有頂加的頂樓物件，期間帶看過一名律師買家，過程中覺察得出來，她在測試我。

他：「 這個頂加，是我從業十多年來看過最漂亮的頂加，這部分坪數屋主希望以單坪行情的三分之一價格來賣，所以連同頂樓總價會比較高。」

對方：「 可以請屋主出示『其他住戶同意頂加使用權歸頂樓戶』的證明文件嗎？」

他：「這個頂加，一直以來都是頂樓戶在使用，其他鄰居也都知道，屬於『長年默認』；如果這時為了賣房，才請鄰居補簽『頂加屬頂樓戶專用』的文件，反而讓人覺得奇怪。」

對方：「 那你可以保證，我買這個頂加，不會有風險？」

他：「 這個頂加是在1994年以前蓋好的，屬於『既存緩拆』的『違建』，只要您不往外增建或往上蓋高，只做室內整修，在不影響逃生動線的前提下，原則上是不會有事的，但『無法作任何保證』，我們房仲只是善盡告知義務，您若願意承擔風險，再買；若有疑慮，就不要買。」

於是，這名律師買家，最終還是出價了。

▼陳泰源表示，買頂加屋要附住戶同意書。（示意圖／pexels）

購買頂加屋 會有潛在風險

由於頂加可作為「多出來的使用空間」，因此被公認為是高CP值的房產類型；如果是室內梯打通的頂加，多半拿來自用；若是必須經由公共梯間才可抵達的頂加，有些住戶就會拿來出租，於是出現「屋主住頂樓，房客住頂加」的情況，拿頂加的租金來繳房貸，養房確實很輕鬆！除此之外，頂加還有一個物理作用，就是替代頂樓戶承受日曬雨淋，有防滲水及避曬的效果。

頂加的價值，市場上一般是以行情單價的四分之一計算，但還是要看屋況與結構；假設是鐵皮屋搭建，恐怕就得以五分之一甚至更低計價；若是加強磚造則可能是四分之一，若是鋼筋混凝土或經過整修、屋況與結構良好的頂加，則有機會達三分之一價。可見，頂加確實有其價值。不過，有頂加的房子，潛藏的壞處也不少，例如被檢舉查報，恐有拆除的風險，還有增加原建築物的載重進而存有結構安全的疑慮，導致生命與財產的可能損失。

尤其以台北市而言，為了加快都市更新、整頓市容觀瞻或預防危害公共安全，建管處已啟動「台北市違章建築處理規則」的修正作業，對於1994年以前的既存違建將「不得修繕」，若有修繕行為，則優先查報拆除，修法通過後預計於2023年起實施，不可不慎！

接手頂加屋 容易發生糾紛

記得，頂加並沒有房屋權狀，因此沒有「所有權」，只有「使用權」，而其使用權是屬於「全體住戶」的。

因此，當初向建商購買時的第一手屋主，記得一定要取得「約定專用」或「分管協議」等文件以獲得保障；不過，對於屋齡已30、40年以上老舊公寓的頂加，頂樓戶早已不知換了幾手，當年的建商與買家也根本不具相關法律知識，因此在實務上，絕大多數的頂加，沒有書面文件可以一併移轉給下一手買家。

而現任屋主，等到要賣房時，也不太可能向鄰居們請求補簽「頂加使用權歸頂樓戶」等同意書，因為這樣做反而會讓其他住戶們發現，原來我也可以主張「共享」頂加的使用權與收益。這也是為什麼，頂加的糾紛，總是都發生在接手後的買家身上，畢竟，礙於老鄰居的情面，通常不會跟前手屋主計較。

▼陳泰源指出，頂加並沒有房屋權狀，因此沒有「所有權」，只有「使用權」。（示意圖／Pexels）

買賣契約書加註文字說明 多一層保障

購買頂加屋前，一定要詢問屋主或仲介，並詳閱｢標的現況說明書｣，了解該頂加是否曾有報拆紀錄。再來，當確定成交時，可以要求賣方與房仲，在買賣契約書中註明「此頂加『目前』由頂樓戶（約定）專用／使用」等字樣；這樣，就可以降低日後被其他住戶們找麻煩的機率。

記得，｢合法違建｣只是個話術，｢違｣建沒有「合法」這回事；另外，各縣市對頂加的法規也不盡相同，購買前一定要了解相關資訊（例如台北市廢除陳水扁擔任市長時頒布的違建特赦令）；還有，平時要主動整理頂樓平台等公共區域，如果因此產生費用亦需自行負擔，以做好敦親睦鄰。

●以上言論不代表EBC地產王立場

●本文摘自／《這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱》／陳泰源／金尉股份有限公司

（封面示意圖／Pexels）