美國聯邦準備理事會（Fed）於台灣時間22日凌晨無意外宣布連三度調高利率3碼，但過去所謂利空出盡，當日全球股市反彈的戲碼，這次改為全面收黑，預示市場對未來升息、經濟衰退的疑慮。今央行Q3理監事會後決議升息半碼、升準一碼，但不再加碼房市信用管制。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，考量利差擴大所引發的資金外流以及通膨壓力不減，但又有全球經濟衰退疑慮、內需市場制肘，再加上房市從第二季開始，原本的貸款調控，再加上疫情、通膨、打炒房政策等干擾未解，買氣趨淡，為避免過度干預造成市場風險，央行決策方向其實很單純。

反觀台灣4月的消費者物價指數年增率為3.39%，是101年8月以來新高，生產者物價指數年增率高達14.00%，更重要的是進口物價指數以美元計價年增率15.73%，但以台幣計價則跳升到17.00%，為1980年以來42年新高，顯見通膨持續增壓以及弱勢台幣引發的輸入性通膨陰影。而且Fed在5月已經升過兩碼，台灣沒有落隊的空間，再加上7月、9月的利率走向轉鷹，都不得不讓台灣央行被動進行防禦性升息。然而考量國內疫情對經濟成長的衝擊，因此央行第二季升息幅度落在半碼。

選擇性信用管制暫收手

黃舒衛分析，央行作為全國資金調節的主管機關，從數據管理的角度來看，降低資金潮水位以及減緩熱錢湧入房市的速度，已經達標。因此繼續升息、升準，但不加碼房市信用管制內容。

黃舒衛解釋，代表資金動能的M1B在疫情爆炸的2020年第二季年增率站上雙位數之後，不但帶動股市挑戰一萬八千點，也同步炒熱房市買氣。但今年第一季進入升息循環後，M1B年增率已經在四月回落到個位數，7月的6.67%已為41個月以來新低，即便資金存量仍多，但活水已轉為涓涓細流，資金動能熄火。

進一步說明，央行限縮資金行情，更有後座力漸強的趨勢，出現五衰現象。

從不動產貸款餘額變化來看，以土地為擔保品的土地融資餘額年增率已經從去年第一季將近20%的年增率降到今年7月的12.2%波段新低；建築融資從去年年中的17%降到今年7月的12.53%；比建物買賣移轉棟數更能反映及時市況的上半年房產銷售8774億、年增2.89%，對比去年同期還陷於三級警戒的房市還能有23.08%的年增率，完全不可同日而語；商用不動產前三季（統計至9/16）交易量993億元，年減18.7%；土地前三季（統計至9/16）交易量更為5年新低，年減40.9%，市場回歸理性。

表一、土地市場歷年交易金額 (截至9/16)

資料來源：Knight Frank Research

商用市場三大趨勢

黃舒衛認為，因應資金成本越來越高，投資人要求的收益率也相對升高，甚至超前部屬，以確保未來輪番升息之後，不致出現「負投報」的窘境，因此未來一季、半年將出現以下三大趨勢；

• 越買越「難」。投資硬指標---壽險業的金八條租金收益率限制，買樓的租金毛收益率門檻從47%調升到2.595%，短短半年從2.095漲至近2.6%，利息成本增加24%，遠高於一般調漲租金速度、幅度，因此可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮。
• 議價空間加大。租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力，恐怕壓縮買方溢價追價意願，進一步翻轉，拉大議價空間，市場將走向選股不選市的個案表現階段。
• 越買越「南」。雖然高總價的物件仍以台北市為主，第三季有精英電腦、國產實業大樓等物件成交，但桃園航空城產專區超過200億的土地標售才是市場焦點，所以資金隨產業、投資機會，南漂搶地、獵樓的趨勢會更明確。

表二、商用不動產市場歷年交易金額 (截至9/16)

資料來源：Knight Frank Research