文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

2016年取得的不動產再出售時，必須適用新制房地合一稅，取得成本愈低，獲利愈多，課稅愈高，所以只能以持有期間愈久讓稅率愈低，或是以自用稅率、重購退稅等方式，達成節稅的效果。

但是，繼承取得的不動產因為是法律事實，如果被繼承人是2016年以前取得，繼承人再出售則可以主張適用舊制，課徵房屋交易所得稅。不過，繼承後再繼承，或是繼承後再贈與，就必須適用新制房地合一稅了。

個案的土地是父親2016年以前取得，父親往生後由兄弟2人繼承取得，很快的完成了繼承登記，後來兄弟間對於土地的分配不公平，於是談妥後將其中2筆土地互換，因為沒有價金的支付，所以就以贈與的方式完成了土地所有權登記。

繼承土地可適用舊制 再登記改認定新制

日前，哥哥因為資金需要，擬將該筆土地出售，才發現大事不妙！因為，第二次兄弟間土地互換所辦理的贈與登記，造成這筆土地要出售時必須適用新制房地合一稅，而且取得成本是當時辦理贈與時的公告現值，如果出售成功，大約要繳納近200萬元的房地合一稅，讓賣方打退堂鼓，不敢出售。

▼兄弟繼承後再以贈與方式戶換登記，就無法適用舊制。（示意圖／取自Pexels）

該如何克服這個窘境？依照《民法》第 1151 條：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」如果兄弟姐妹沒有共識，或許可以先以公同共有辦理登記，等確認無誤後再辦理協議分割或是共有型態變更。而不是先草率的任意分配，再來做事後的調整，如此一來，沒有房地合一稅的不動產，出售時將自動升等為房地合一稅的「貴賓」。

以買賣代替贈與 出售省下龐大稅金

如果真的已經分配完成，彼此間繼承的財產要辦理互換時，請參考以買賣方式將買賣價格接近市價，因為公告現值約只有市價的1/3，他日再辦理時，差額2/3會轉換成獲利，如果持有期間未滿2年，將被課徵45%的房地合一稅，這就是近200萬元的來源。

假設，後來的取得是以市價的方式辦理買賣登記，因為獲利是0元，課徵45%的房地合一稅也是0元，偏偏千金難買早知道，切記！要取得繼承登記的不動產，一定要謀定而後動，才不會繳納巨額房地合一稅。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）