文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

根據資料顯示，今年第1季全台住宅約有910萬戶，平均屋齡已達32年，其中高達462萬戶屋齡在30年以上，比例達到51%。而台北市屋齡30年以上的房子佔比更高達72%，等於10間房子有7間屋齡在30年以上；若以更準確的棟數計算，超過30年的房子已高達87%，40年以上佔74%，50年以上的房子更達43%，這個數據充份顯示了台北市老屋充斥的現況。

反觀全台屋齡10年內的住宅比例僅有12.1%，亦即僅有少數的家庭有機會住在10年內的房屋。台北市的佔比更僅有6%，再次顯示台北市因可建素地極少，改建也不容易，因此在台北市想要入住屋齡10年內房子的難度是六都之冠。

這些老房子的居住性、安全性都不佳，在老屋太多新屋太少的情況下，想住新屋的人卻未必買得起新屋，進而造成台北市房價居高不下、人口不斷流出。

▼老北市老屋多，居住性及安全性都不佳。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

台北87%是老屋 稀缺性鞏固房價

但是，畢竟台北市滙集了各項主要資源，居全台政治、經濟、商業、文化活動的中心地位，也提供了較多的高薪就業機會，尤其是蛋黃區，商業活動、生活機能、交通便捷性俱全，是全台各地富裕階層爭相逐鹿的區域，這裡的房產擁有不可取代的稀缺性。

以全台房價來看，台北市的房價最高，新北市次之，而新竹在近期則擠下了台中，成了第3名，台中則退居第4。再以房價比來看，台北市平均房價約為新北市的2倍，而新北則為台中、高雄等城市的2倍。再以同一城市來看，蛋黃區的房價則又大略是蛋白區的2倍。

1有大型建商出入的地區，房價比較容易竄升

一般而言，建商對於未來房價變動的趨勢了解較為準確，它們不僅是房地產市場的信息接受者，也同時是信息的製作者。尤其一些規模較大的建商，它們的跨地區活動，足以將高房價從一個地區移轉到另一個地區。

▼規模較大的建商跨地區活動，足以將高價移轉到另一區。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

它們不僅資金比較充足，還有能力製造各種信息，通過媒體的密集轟炸，改變人們對房價的預期。因此當幾家大型的建商聯合在一起時，更能夠「人為」地推動房價上升。

這種情形在當今的房地產市場上隨處可見。因此在大型建商集體出入的地區，房價往往容易竄升，加上大量的投機客加入共同炒作，更有推波助瀾的效果，這種情形從早期的東區（大安、信義），到前幾年的松山、南港、內湖。一直到最近的北投、士林都可以看得到；反之，像文山、萬華，則少見大型建商出入，房價因而上升較慢，並開始被新北蛋黃區超越。

對建商而言，他們的目標就是追求利潤最大化。房價愈高，他們的利潤就愈高，只要房子能賣出去，少有建商會降價銷售。

2危老、都更的建案會推高房價

危老或都更改建後的房價通常都會衝高，主要原因是建商為了爭取和地主合作改建的機會，常會高報（或至少以市場的高標計算）改建後分給原地主的條件，也因此增加了建案成本，等到銷售時，為了利潤考量，房價幾乎註定都會「創區域新高」。

▼為爭取地主改建機會，都更危老案的房價註定創區域新高。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

以台北市的危老都更為例，4層樓「容積率225%的住宅區老屋改建」，如果眞的按照住戶想要的「一坪換一坪」達成改建，以現今的建築成本和容積獎勵核算，每坪售價幾乎要到150萬元以上，這也是為什麼台北市的老屋改建（危老、都更）非常困難，成功案例不多、而且很難有每坪百萬元以下行情的原因，這是現實的情況，不是打壓建商就能改變的事實。

根據統計，2018年4月至2023年4月，台北市12個行政區中，中山、北投、大同、大安、士林、南港共6個行政區，新建案房價上漲超過每坪20萬元，文山、萬華、內湖、松山、中正等5個行政區房價上漲每坪10萬元以上。

如今中山、士林因老屋重建遍地開花（大多是容積率300%以上的高容積區域），今年4月的新建案成交價分別已達每坪114.9萬元、102.9萬元，北投地區，在近期大量都更案件（也多是容積率300%以上的高容積區域）催化下，房價也大幅躍升，直接攻向每坪90萬元。

●以上言論不代表EBC地產王立場。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）