農曆年假剛結束，不少人在「欣欣向龍」的喜慶氛圍中，認為今年在即將啟動降息，又有房貸優惠政策及綠色通膨等議題下，房價還會繼續漲。不過專家提醒，近幾年房價漲太快太多，然而民眾所得提升太慢，現實環境則可見政府打炒房未鬆手、建商餘屋量大、景氣未回溫等，「房價想一路綠燈狂飆並不容易」，反而產生買不起也租不起、高房價缺乏支撐力等問題。

台灣房市近5年受到台商回流、低利率影響，加上營建成本增加及通膨造成的漲價預期心理，民眾紛紛搶買房，讓房價不斷攀高，根據內政部最新資料顯示，六都房價近5年紛紛大漲2~4成，特別是雙北以外縣市漲勢更是凶猛，台南大漲41%、桃園也漲了40%、高雄亦有38%、台中同樣漲35%。

「漲太快、漲太多是相當大的隱憂！」元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴提醒，面對近年急漲的房價，民眾所得增漲卻完全跟不上，由內政部所發布各縣市民眾買房的購屋負擔資料可發現，短短5年時間，原先在2019年第3季六都中還有三都桃園、台南、高雄的房價還在「合理可負擔」（即房貸負擔率<30%），但到了2023年第3季，六都已全面出現負擔能力略低、偏低，甚至台北、新北、台中還出現房價負擔能力過低（即房貸負擔率>50%）的狀況。

▼統整六都近5年房價與購屋負擔能力，可發現民眾所得增速跟不上房價漲幅。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）

六都房價急漲2~4 成 可負擔能力低是警訊

以台北、新北、台中去年第3季的房貸負擔率分別為67.13%、55.35%與50.32%來說，都已經大於50%，遠高於國際定義小於30%的可合理負擔範圍，陳傑鳴強調，等於大半家庭收入都需要拿來繳房貸，明顯壓縮家庭的各項支出，家戶房價負擔能力已有過低的狀態，是相當大的警訊。

過往只有雙北房價高，如今卻是全台房價齊狂飆，陳傑鳴認為，高房價變成普遍的現象，也衍伸2大問題，首先是人口聚集的都會區，可能發生買不起也租不起的狀況；其次是高漲的房價缺乏高所得的支撐力。

從都會區來說，民眾選擇居住地點是綜合「行政資源」、「就業機會」、「就學所需」、「交通便利」、「醫療資源」等各方面資源做考量，如今資源高度集中在都會區內，陳傑鳴認為，等於讓民眾即便厭惡高房價，卻依然無法離開，「這樣的結果只會造成買不起房的人愈來愈多，租屋市場也因需求旺盛而租金節節高漲，民眾買不起的問題可能就擴大到連租都租不起。」

▼資源高度集中在都會區，讓民眾即便厭惡高房價仍無法離開。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

未來恐擴大到租不起 若遇房市反轉曝風險

至於缺乏所得支撐的狀況，以財政部先前公布的財政部綜合所得稅申報核定統計專冊內的數據可發現，中南部縣市繳稅單位的平均年所得中位數都僅60~70萬元之間；而如今普遍首購總價1000萬元的房子，光自備款2成就要200萬元，中南部民眾可能就要不吃不喝約3年，且高達800萬元的房貸，以目前房貸利率約2.1%、30年本利平均攤還，每個月要繳約3萬元，就算拉長房貸年期到40年，每月房貸負擔也要約2.4萬元。

「房價上漲與維持，需要一定的支撐力道」，陳傑鳴從試算的房貸負擔來看，目前雙北與新竹以外縣市的民眾收入普遍不高，對於年綜合所得60~70萬元、平均每月收入不到6萬元的中南部民眾來說，要近半數所得都拿去繳房貸，買房能力已接近極限，「若房價續漲，恐會有支撐不起的狀況」。

儘管許多專家認為2024年將啟動降息循環，加上優惠房貸政策持續實施，又即將面臨碳費等綠色通膨貸，也預期新政府上任勢必全力拚經濟，所以房價會持續走揚，但陳傑鳴仍坦言，房市並非一面倒只有利多，除了政府打炒房未鬆手、建商餘屋量大、房市價量背離、景氣未回溫等利空仍存在之外，最根本問題仍是民眾所得並未明顯提升，房價卻已大漲，後續如果遇到房市反轉，買在高檔的民眾可能便面臨不小風險。

陳傑鳴更建議，目前想買房的民眾，在看好區域發展願景下，還是要注意實質購買力，否則貿然追高，後續買盤若後繼無力，就可能會出現套牢的窘境。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）