房地產的價值高昂，若能釐清土地區分，或許就能掌握財富密碼！對此房產專家「阿宅-雙碩士地產顧問」透露，跟著土地使用分區圖尋找，可以發現每個城市的地圖寶藏，就埋在高容積地區，透過一張圖表就能輕鬆看懂。

臉書「阿宅-雙碩士地產顧問」的版主阿宅表示，漫畫故事裡的海盜會把搶奪來的金銀財寶，埋在藏寶圖中標示「X」的地方，如果找到藏寶圖，只要跟著地圖走，找到標示「X」的位置，這輩子就不愁吃穿，房地產也有跟藏寶圖同樣珍貴的東西，那就是「土地使用分區圖」。

阿宅指出，很少有房產專家解說土地使用分區圖，可能正忙著私下偷偷挖寶，但從分區圖來看，「每個城市的地圖寶藏，就埋在高容積地區。」

根據他的說法，土地使用分區如同大富翁遊戲，政府在做都市規劃時，針對每塊土地預先規定各種不同用途，這就是「土地使用分區」，包含住宅區、商業區、公園學校用地等。

▼阿宅認為土地使用分區圖，可以視為房市藏寶圖。（圖／翻攝臉書「阿宅-雙碩士地產顧問」）

對於每塊地可以蓋多少坪的房子，也有規定，這就是「容積率」，當容積率越高，代表能蓋的坪數越多，開發價值也越高，高容積也意味著能蓋高樓層的大樓，即使現況是老公寓，背後也隱藏著巨大的都更潛力。

阿宅強調，每塊地表面看起來都一樣，開發潛力跟用途卻不同，必須透過「土地使用分區圖」判斷，除了協助挖寶，也能避開買房可能遇到的坑，例如想買的社區前方現在是綠地，有令人心曠神怡的景觀，但可能是還沒蓋的建地，房子蓋了景觀就沒了，透過查閱「土地使用分區圖」，先確認分區就能避免踩坑。

他提醒，每個城市的都市計畫跟土地使用分區法規都不同，都是用冗長且無趣的專業術語書寫，可以想像成海盜設下的障礙，用來阻止找尋寶藏，破解分區法規就像發現隱藏在當地城市的秘密寶藏，平常就要多研究。

（封面示意圖／EBC地產王）