外圍新興重劃區因為房價相對低、與市區有落差，一向為建案市場的主流，不過全球居不動產情報室卻發現近期北中南舊城區指標高價案，多數與在地行情高出3成甚至翻倍，卻依然有人買單，專家指出發展久遠的區域一旦有建設題材或產業效益，「舊不舊都沒關係」。

根據全球居不動產情報室統計，近期北中南舊城區陸續有指標高價案推出，價格與當地老舊住宅平均行情有相當大落差，其中以新竹市「利晉曙光」行情每坪60~70萬元，與北區、東區城隍廟周邊的均價每坪27.5萬元，價差高達約136.4%。

▼新竹市東區多為老舊住宅，近期指標新案出現單價60~70萬元行情。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

竹科外溢效益 新竹老城新案飆7字頭

台中市中區、東區的台中車站一帶也是最早發展區塊，平均單價22.1萬元，近期新案如「浩瀚湖濱城」開出每坪40~60萬元行情，價差幅度也高達126.2%。接著是台北市大同區的大稻埕周邊，單價行情約61.8萬元，不過近年區內指標案「宏國大道城」開價來到每坪110~130萬元，價差也將近翻倍，高達94.2%。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，新竹市城隍廟附近、台中市車站一帶以及台北市大稻埕的舊市區，區域住宅多是屋齡老舊的中古屋，整體行情不如新開發的竹科概念區塊，或是台中市各屯區的重劃區，以及台北市大安、信義區等新案水準，但其實舊城區的採買飲食、交通便利性強，近年搭上房市熱潮，尤其新竹舊城區還有竹科外溢房市效益，因此房價表現強度高。

▼舊城區搭上近年房市熱潮，新案價格表現佳。（圖／全球居不動產情報室提供）

建設改造 台中車站、台北大稻埕新案受惠

至於台中舊城區則因為有車站改造計畫及三井Outlet等商場進駐，恰如台北市大稻埕也沾光西區門戶計劃及台北雙子星開發案建設，新案受惠舊區翻轉的形象，陳炳辰指出，這類舊市區若有高價新案陸續推出、相互拉抬價碼，身價便與在地老屋劃清界線。

確實舊城區的新案互相高價拉抬跡象明顯，例如台中車站附近還有昌傑、名軒、弘千等高價新案進場，台北西區也有富裔實業「國王雙子星」、「亞昕華威」等。

至於高雄市左營區的果貿一帶因低價國宅為主流，平均單價約21.5萬元，但區內也有「華友聯NeXT21」每坪高達30~40萬元的行情，價差有62.8%。陳炳辰指出，左營區以舊聞名，因為巨蛋商圈、瑞豐夜市的帶動，周邊新案站上3字頭，「以高雄新案來說，3字頭低無可低，後續將逐步往4字頭走，與舊城價碼說再見」。

▼台北市大同區沾光西區門戶計劃，新案價格也水漲船高。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

立基成熟機能 一有利多輕易推升價碼

值得注意的是，新北市舊城區的舊板橋車站、如今的捷運府中站附近，本身便屬蛋黃區，且距離高檔的新板特區不遠，房價隨之走揚，區域行情已來到5字頭，相比新北市其他區的房價高，指標新案如「永雄卓閱」還能高出3成行情，同區還有新美齊新案看齊，陳炳辰估計將再推升區域房價，「顯然位置對了，舊不舊沒關係」。

陳炳辰認為，城市往往因時代演進下具備歷史意義，雖因開發飽和且老宅較多，久而久之房價不比話題性高、新案多的新興區域發產快速，但只要有話題性如建設題材、產業效益等，基於原本就成熟的居住機能，很輕易就讓價碼得以推升。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）