文／房仲作家、東龍不動產專任委託部經理 陳泰源

說到房屋出租，房東最怕遇到的其中一件事就是，房客在屋內輕生讓房子變成凶宅。房東向亡者財產繼承人求償，在旁觀者看來，雖然有點於心不忍卻也是人之常情，畢竟凶宅確實會造成房價下跌，通常為市價的7折左右；若以一間房子總價1,000萬元換算，等於價跌高達300萬元！

房東苦主通常以《民法》第184條作為求償的依據，條文內容為：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

有趣的是，同樣的法條、類似的案例，遇到不同的法官，有勝訴及駁回2種截然不同的結果，這到底是怎麼一回事？

▼房東最怕遇到房客在屋內輕生，讓房子變成凶宅。（示意圖／pixabay）

案例❶ 幫弟弟租屋 竟要賠房東217萬元

2022年3月有一則新聞，官女在2018年12月向魏姓房東承租透天農舍2樓的1間房間，但官女將房間交給弟弟居住後，官弟在2021年2月於農舍的2樓樓梯間自縊身亡。

法官審理後認為，官弟輕生前可預知會造成建物變成凶宅，卻仍在農舍內自縊，屬《民法》第184條違背善良風俗方式加損害於他人，因此遺產繼承人，也就是簽約人的官女，應負損害賠償責任。經法官囑託不動產估價師鑑定後，確認農舍價值減損217萬6,000元，據此判決應給付該金額給魏男。

案例❷ 豪宅變凶宅 法官判免賠

2022年1月的新聞，台中市七期重劃區市政路一棟大樓，死者柯女的母親於2020年8月向李姓屋主承租該屋，並由柯女擔任保證人，同年10月18日柯母到南部辦事，並請柯女的友人簡女到家中陪伴柯女。不料當天下午1點多，簡女苦勸並試圖拉人不成，只能看著柯女從15樓墜落中庭身亡。

李姓屋主表示，柯女應知其行為會造成房屋成為凶宅，侵害該屋財產上的利益仍執意為之，導致日後難以出售或出租，且柯母為承租人卻疏於注意致該屋成為凶宅，已構成《民法》第184條的侵權行為；另該屋經不動產估價師鑑定房價減損1,217萬2,795元，要求柯母連帶賠償。沒想到房東的主張竟遭法院駁回，究竟是為什麼呢？

▼台中有凶宅屋主求償，卻遭法院駁回的案例。（示意圖／unsplash）

法律從寛認定 民眾放大檢視

房客在租屋處自殺，房東向亡者的財產繼承人求償往往會勝訴，只是賠多賠少的問題，因此以下主要是針對「為何房東的主張遭法院駁回？」來討論。

法院是依法論法的地方，卻也隱藏法官的心證。以案例❷舉例，房東以《民法》第184條作為依據向房客的家屬求償；但法官也以同樣的法條判房東敗訴，其白話文解釋為：自殺既不太能定義為「故意或過失」，也不算用「不法手段」侵害房東權利，且每個人對於自殺是否屬於「違背善良風俗」的認知也不同；除此之外，屋況並沒有造成物理性的變化，結構亦完全沒受損依舊安全可住人，更重要的是，柯母並非放任不管，有請柯女的友人陪伴關心⋯⋯等等理由，判房東敗訴。

其檯面下的理由，猜測可能包含法官基於同情房客的遭遇（人都死了還要向活著的人求償，根本是在傷口上撒鹽），更何況該屋並非普通民宅，而是破百坪的豪宅，一條人命判賠千萬天價似乎也不符比例原則，所以才駁回房東的主張。

凶宅不是法律用語，是內政部所定義的用詞。翻開《六法全書》，沒有一個條文有提到「凶宅」二字，顯見凶宅並不是法律用語；但是普羅大眾認為，基於風俗民情，凶宅的確會造成房價的減損。

因此，內政部才會特別將「凶宅」作出以下解釋：賣方於產權持有期間，其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死意志與行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。

只是，每個人、每個單位對於凶宅的認知都不同，內政部解釋得較具體，一般老百姓卻定義得極寬廣！有的買家甚至只要同棟的其中一戶發生過凶宅，整棟大樓就完全不考慮了！因此內政部的解釋，法官當然也只是參考並佐以心證了。

▼凶宅的認知不盡相同，法官也常佐以心證。（示意圖／pexels）

多做一件事 省去法官判決困擾

雖然我們無法左右法官的判決，但只要多做一道防線便可大幅降低房客在屋內自殺、提高房東求償勝訴的機率。

方法是在租賃契約中加註特約條文，俗稱「珍／愛惜生命條款」：禁止房客或同住者有自殺行為，若因此造成房屋成為凶宅，導致房價減損，其財產繼承人須負懲罰性違約金之連帶賠償責任。

在租約裡附加這一條可產生嚇阻作用，日後若房客真想輕生，也比較不會選擇在租屋處；將來上法院，法官也省了天人交戰的同理心煩惱，直接依據租賃合約條文判房東勝訴。

順帶一提，目前內政部版本的住宅租賃契約書裡並無此條文，如果房東希望獲得更全面的保障，務必自行加註。

●以上言論不代表EBC地產王立場

●本文摘自／《這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱》／陳泰源／金尉股份有限公司

（封面圖／翻攝自Pixabay）

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