新建案高公設比高動輒超過30％，部分甚至高達40％，幾乎占權狀3分之1以上，為人詬病，雖然內政部近期提出改革方向，但修法進展牛步，也引發爭議。專家則坦言，要「地下室車道全部不計入大公」確實難度高，並提醒降低公設比和「實坪制」完全是兩碼子事，不能視為同一概念。

內政部長林右昌日前表示，虛坪改革草案已經就緒，主要朝2大方向進行，首先是解決停車位灌入公設問題，再來要檢討免計容積項，目標是將公設比有效降至25至30％。

車道大多計入車位 計入大公比例少

馨傳不動產智庫執行長何世昌也在「房產知識Buffet+」針對「地下室車道全部不計入大公」進行分析，指出目前新建案地下室車道，大部份都計入車位裡面，只有少部份車道計入大公，因此停車位坪數大多在10至15坪左右。

而根據住商機構統計，全台灣各縣市停車位坪數以南台灣最少，意味著南部縣市車道計入大公的坪數較多，可能較占消費者便宜；而中部以北的車位坪數普遍比較大，代表建商比較實在、把多數車道計入車位中，其中又以台北市建商最值得點讚，因為台北市平均車位達到10.9坪，「如果地下室車道全部不計入大公新制通過，對南部建商衝擊力最大」。

▼六都坡道平面車位平均價格與坪數。（圖／住商機構提供）

地下室車道計算爭議多 屬性難界定

何世昌也點出「地下室車道全部不計入大公」的難處，包含住戶搭電梯到地下室，從電梯走到垃圾儲藏室這段距離，事實上為全體住戶都用得到的空間，「總不能像超級瑪利歐直接跳過去吃香菇吧？」；地下室至地面的這段車道，大部份是車子進出用沒錯，但也有些住戶會從這個車道進出；有的休閒公設如閱覽室、兒童遊樂區等設施放在地下室，住戶不管走樓梯、或搭電梯，無論是跳著走、倒立走、正常走，一樣需要用到所謂的車道。

由此可見，即便沒買車位的住戶，仍會使用地下室車道的機會；因而，建商往往會視情況，將大部份比例的車道計入車位中，少部份全體住戶都會用到的通道就計入大公之內；這麼一來，沒買車位的人因為有些共有部分來自於地下室車道，所以能一起使用地下室車道空間，「如果地下室車道全部不計入大公新制實施，車道只能計入車位裡面，沒買車位的人不必負擔地下室車道坪數與價錢，那麼，沒買車位的住戶還能使用或走到地下室嗎？」

▼成本能轉嫁，若改革通過，車位售價恐再漲一波。（示意圖／pixabay）

何世昌直言，部分人可能覺得無所謂，但社區只要有人提出「沒買車位的人憑什麼進出地下室」，就有得吵了，恐怕往後永無安寧之日，如果有了糾紛，會由哪個機關單位負責，也是一大問題，「別怪內政部改革慢吞吞，畢竟這件事真的很棘手，不是三言兩語說得清，或是一刀切就能解決的事」。

（封面示意圖／pixabay）