文／傳承風險、家族信託顧問，《R姐財富方舟-廖嘉紅》版主 廖嘉紅

黃先生的住宅是2016年前取得，未來如果有出售的需求為房地舊制計算所得稅。如果贈與給小孩，因小孩是2016年後取得，未來再出售將以房地合一新制課稅。

黃先生的50坪中古住宅，位於台北市大安區，原取得成本為4,000萬元，如售價6,000萬元，獲利為2,000萬元。目前房屋評定現值100萬元，土地公告現值為1500萬元。

你可能和黃先生一樣想知道，同一間房產，新制與舊制的所得稅差別有多大？

▼台北市大安區50坪中古屋，若獲利2千萬元，舊制與新制需繳的所得稅差別很大。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

出售新舊制房地之所得稅課稅異同：

✅舊制：

出售土地的所得：免納所得稅。

出售房屋的所得：屬於個人綜合所得稅的財產交易所得，計入個人綜合所得總額，適用5%~40%之稅率。

✅新制：

出售土地的所得：房、地一起計算課徵房地合一交易所得稅。

出售房屋的所得：房、地一起計算課徵房地合一交易所得稅。

✅無論是與新、舊制，都要繳土地增值稅。

相信大家有發現，新、舊制最主要的差異在於，出售舊制土地的獲利（所得），是免納所得稅的。

▼出售房屋的新舊制差異大。（圖／翻攝財政部）

房地舊制併入個人綜合所得：

因舊制只有「出售房屋的所得」，我們先計算房地比＝房屋評定現值100萬元／房屋評定現值100萬元＋土地公告現值為1500萬元

舊制課稅所得＝獲利2,000萬元×房地比＝125萬元

以所得稅率20%為例，稅額為25萬元

如果你的房屋持有非常久，已經忘記當初的購買成本，則採用部頒標準。

台北市大安區的部頒標準是48%，所得為房屋評定現值100萬元×48%＝48萬元，併入綜所稅申報。

稅額為48萬元×所得稅率20%＝9.6萬元

▼若房屋持有非常久，以大安區部頒標準來看，要繳的售屋所得稅甚至僅9.6萬元。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

房地合一新制試算：

房地合一新制為避免短期炒房，依持有期間分離課稅，假設持有第4年出售，獲利2,000萬元×房地合一稅率35%＝稅額700萬元

許多人都知道，房地舊制的稅務負擔較輕，同一間房一樣的獲利2000萬元，舊制所得稅9.6萬元或25萬元，新制要繳700萬元，稅負差異28倍以上，超乎你的想像吧？

✅善用房地合一新制優勢：

當持有滿6年以上的自用住宅，房地合一新制可享免稅額400萬元，超過部分可享優惠稅率10%計算。

如果黃先生大安區房產，以上述自用優惠稅率計算：獲利2,000萬元－免稅額400萬元＝1,600萬元 1,600萬元×優惠稅率10%＝稅額160萬元

善用房地新制自用住宅優惠，雖然可以將一般住宅房地合一稅700萬元降低為160萬元，還是遠高於舊制的交易稅。

▼即使是採新制，也可善用優惠來節稅。（示意圖／取自pixabay）

傳承注意要點：

不動產在台灣人資產比重相當高，在規劃傳承前，建議先盤點手邊的房產那些是新制？那些是舊制？ 再決定何時移轉？如何移轉？

避免不小心一個動作，例如贈與房產給子女，讓你的舊制變新制，造成遺憾。

●本文獲《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權，以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）