文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

其實房貸就是向銀行借錢買房，只要是欠債其實不管借款期多少年都是有壓力，只是壓力大小而已。有的人選擇20年房貸，這樣能早點還完錢早點輕鬆，產生的利息也比較少，不想辛苦一輩子給銀行打工。

而有的人則覺得時間越長越好，這樣每個月還貸壓力不會那麼大，這樣生活品質也更有保障。雖然說不同年限的房貸各有優勢，到底該怎麼選？我們還是先來算一算不同房貸所產生利息差距到底有多大吧。

短期本息總和低 長期月付金額低

為了更直接好算，我們就以新臺幣1000萬元的房貸為例，假設利率以中央銀行2023年3月23日宣布升息半碼（0.125個百分點）之非政策性貸款的首購房貸最低樓地板利率2.06%，無寛限期，採等額本息攤還試算，看看分20年、30年和40年還清，到底需要付多少利息錢？

▼以目前最低樓地板利率來看，貸款1000萬元的3種年限利息多出百萬元。（圖／胡偉良提供）

從上列圖表看來，方案之間一眼可看出的差異點有兩個，分別是「月付金額」以及「本息總和」，貸款20年的月付金額雖高，但本息總和低；而貸款30年及40年卻相反，月付金額低，但本息總和高。

比較出來後，會發現20年方案本息總額是1221萬元，而30年的方案本息總額1341萬元，雖然只差10年時間，但是利息卻整整高了120萬元，不過房貸利率不同，利息差距也有不同。

房貸的還款年限選擇 與「收入」有關

對一些在乎利息的人而言，比如一些月薪比較高的人，月薪能達到12萬元以上的人，那選擇20年房貸是比較合適的，這樣能比30年房貸省下120萬元利息，而且可以儘早回復無債的自由人身份。

▼還款年限的選擇往往與收入相關。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

但如果是月薪不到10萬元的，如果你能選擇較長年限的方案，選擇30年或40年房貸會比較好，無須勉強，每個月還的房貸也比較少，還有多餘的錢留著生活。

所以綜合上述意見來看，房貸20年、30年或40年，無論選擇哪種都各有優劣勢，這個就要根據自己的經濟情況去選擇，不過3種年限房貸皆相差100多萬元的利息也需要認真的考慮，畢竟大家的錢都不是大風颳來的，要賺這100多萬元也不容易。

五度升息前後 1年多支出4萬餘元

近年來受疫情之影響，截至2023年3月份，央行已經五度升息3碼，未來可能還會繼續調升。央行升息，指數型房貸也會隨之變化，與原本的房貸利率比較，究竟會帶來多少額外的支出呢？

我們以房貸金額1000萬元，以原利率1.31%為例，採等額本息攤還試算，分別試算20年期和30年期，升息後的房貸差額如下：

▼五度升息之後，貸款千萬元的每月負擔增加3千多元。（圖／胡偉良提供）

以目前利率上調至2.06%， 30年期每個月平均本息增加3655元，一年的本息支出就增加了43860元，所以民眾貸款時還是要慎重考慮。

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●以上言論不代表EBC地產王立場。

●本文摘自／《小資族房地產交易勝經》／胡偉良／時報出版

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）