文／元宏不動產加值服務平台研究總監  陳傑鳴

政府打炒房出新招，「囤房稅2.0」針對出租住宅出現降稅的方案！

根據財政部資料，「囤房稅2.0」將現行囤房稅率(非自住住家稅率)1.5%~3.6%，調升至2%至4.8%，但出租申報及繼承共有原上限3.6%則改為1.5%~2.4%，「一升」(升囤房稅率)「一降」(降出租稅率)下，被認為鼓勵房東減少囤房加速出租空屋，並且希望房東自主申報，藉此解決租屋黑市的問題。

對此，筆者認為，「囤房稅2.0」提高囤房稅率卻調降出租最高稅率，企圖改善台灣租屋黑市的問題，確實立意良善，不過台灣租屋黑市「水很深」，在房東不願所得曝光被課稅、房客擔心被房東趕走與漲租下，政府想藉由稅率調整就解決租屋黑市問題，並不容易。

▼囤房稅2.0提高囤房稅率卻調降出租最高稅率。（圖／財政部提供）

台灣租屋黑市問題多 影響弱勢租客權益

目前台灣租屋黑市的問題很多，除職業房東把房子隔成好幾間，讓租戶住在狹窄、又不安全的地方外，多數房東出租屋不報稅，隱匿房租所得來逃漏稅，就是一個很不公平的事情。甚至很多房東不想讓租客遷入戶籍、報稅、申請租金補貼，都大大的影響弱勢的租客權益。

而且雖然這麼多不公平的租屋問題存在，但觀察市場可發現，很多租客因為擔心房東租屋報稅後，會採取不租或是調漲租金等手段，因此不少租客也不傾向房東租屋報稅，就是怕往後租屋難度會變得更高，與租屋負擔變得更重。

加碼多項優惠 租屋公平正義仍難現

近年政府針對租屋市場問題提出不少方案，包含加碼租稅優惠、管理費補助等，但目前看來仍無法解除房東與租客的疑慮，導致民眾期待的公平正義一直無法實現。

▼政府近年也加碼許多租屋優惠及補助。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

這次政府藉由囤房稅新方案，企圖推動囤房者把房子出租，增加市場供給來壓抑目前租金的上漲走勢，更希望房東自主報稅，解決租屋黑市問題，雖感覺可能有效，但實際上一間老屋1年房屋稅就算被課4.8%的囤房稅，房屋稅可能也僅從2000~3000元，變成萬元之譜，但如果房東配合報稅，不僅還有最高2.4%的房屋稅率，房東的租賃所得也將一次性曝光。

以目前中產階級或高收入階級的所得稅率高達20%、30%，甚至40%下，每年一間房子租金收入幾十萬元，光是所得稅的繳稅可能就要好幾萬元，因此很難想像這些中高收入的囤房者會想省幾千元的房屋稅，卻繳納大量的所得稅。

房東怕被追稅 最難跨過的檻

而且很多房東房子長期出租，這次為了規避囤房稅，改配合申報出租稅率，未來是否會面臨查稅？甚至過去出租的也被追稅？這些都是房東難以跨過的心理障礙。

目前台灣租屋黑市問題難解，單靠稅率調整恐不易解決，而且祭出「囤房加稅」手段，如果無法解決囤房問題，反可能使房東將稅負轉嫁給租客負擔，反造成租屋族受害。未來如何讓租屋市場也公開透明化，幫助弱勢的租屋族，將有賴政府多思考對策，居住正義才有實現的一天。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）