今年以來台股跌跌不休，連帶影響到了國內的豪宅市場買氣？根據實價資料，今年Q3北市目前實價登錄僅23筆豪宅交易揭露，創下近3年的單季新低量。台灣房屋集團表示，影響豪宅交易動能不只是股市，還有二大關鍵。

 

根據實價資料，統計台北市近3年各季度的億級豪宅交易量，2020年第一季55筆，逐季成長到當年Q4達114筆，為近3年最高峰；到了2021年上半年，量能稍稍下滑，隨後於2021下半年再度拉抬，去年Q4也達113筆；不過今年則呈顯反轉一路下滑的趨勢，且今年Q3北市目前實價登錄僅23筆豪宅交易揭露，創下近3年的單季新低量。而對照近三年的股市指數變化曲線，確實有幾次和豪宅交易量的變化相近。

 

影響豪宅交易動能三關鍵 股市、疫情、政策

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台股自疫情爆發後，曾在2020年初從12000多點下修到低於9500點，不過隨後因疫情控制得宜，加上全球紓困推升市場資金水位，使台股在2020年3月底開始反彈，並一路保持強勁漲勢，甚至在今年1月衝破18500點；然而後續受烏俄戰爭、美國升息、全球經濟下行等影響下，股市從「萬八」下修約3成，如今持續在「萬三」附近徘徊，這也和北市豪宅交易波段吻合。

陳定中分析，首都豪宅的消費客群為高資產族，而高資產族對經濟的反應敏感，資金布局也具有多元性與國際性，高資產族在股市賺錢時，常會將部分獲利了結，並轉投房地產，使資產更具抗通膨效益；反之，2022年股市從高點大跌，富豪們的投資取向便趨於保守，奉行現金為王的原則，因此當國內股市大幅下挫，經濟展望浮現變數時，大戶置產規畫也會比較觀望，使國內的豪宅買氣因而放緩。

疫情干擾+限貸4成 豪宅交易也上沖下洗

惟2021年豪宅交易量出現V型走勢，和股市持續在高檔盤旋的態勢略有不同。陳定中指出，去年股市表現平穩，但房市則因去年5月到7月全台處於三級警戒，加上疫情重挫不少產業發展，交易陷入一波低迷氛圍，直到7月底解封後才趨向活絡，以致去年豪宅量能呈V型走勢，也顯示影響豪宅買氣的因素不單是經濟，近年的疫情與政策，也左右豪宅交易量能。

除了金融市場的變化，影響豪宅買氣的因素也包括央行的限貸政策。第一建經總經理謝萬雄表示，去年3月中下旬央行的第二波信用管制，把豪宅貸款成數從6成降至55成，第4戶起更只有4成，增添去年Q2豪宅市場的觀望氣氛；2021年底央行的第四波信用管制，進一步把豪宅貸款成數通通壓低到4成，助長市場的保守心態，導致2022年豪宅交易量漸漸萎縮。而在限貸政策下，財力充沛且仍有意進場的買家，索性不辦房貸捧現金購屋，使市場上屢見無貸款的豪宅交易。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，豪宅交易熄火主要跟三大因素有關，與央行長期的貸款成數管制的關聯其實不高。主要是因為從2014年台北市實施豪宅稅、倍數調高建物標準單價、囤房稅之後，新豪宅持有成本大增，造成買氣萎縮，再加上到2016年的房市一路趕底，滿手庫存，讓台北的建商有好長的一段時間聞豪宅色變，只想順利去手中餘屋。其次，疫情之後，雖然危老、都更的預售案紛紛上市，但基地規模小、數量有限，再加上去年實價登錄2.0的預售即時登錄，創造高價熱銷的特殊現象。最後，今年兩岸地緣衝突到第三季的裴洛西訪台達到白熱化的地步，對岸大規模、近距離軍演對高資產族群形成恫嚇效果，因此資金避險的心態更濃，再加上強勢美元驅動，閒錢續投台灣豪宅的意願很有限，所以必然量縮。

在豪宅交易的區域分佈方面，基本上台北市仍以大安區的大安森林公園周邊、中山區的大直水岸、松山區的敦化林蔭道，以及信義計畫區為主。而北市蛋白區豪宅也急起直追，包括內湖的西湖生活圈、碧湖周邊及五期重劃區等地，在內科中高階主管與影視名人的加持下，亦頻傳豪宅交易，使內湖漸漸躋身為台北市豪宅交易的後起之秀。