近期政府祭出許多買賣房屋的「緊箍咒」，例如央行的第7波信用管制限制買家的貸款條件，或是舊制售屋所得新設「豪宅稅」認定門檻，提高賣家的稅負，正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享解方，透過建築師的建物合併或分割的手續，就能免除困擾。

以第7波信用管制來說，央行規定購置第2戶限貸款5成、購置第3戶只剩3成，鄭文在分享，如果多一個「合」的手續，就可以取得較高額的房貸成數，免受打房之苦，不過這僅限於相鄰兩戶房屋，透過「建物合併」的手續，讓2個門牌號碼的建物合而為一，申請為同一戶即可避開限貸的狀況。

至於豪宅稅的部分，以新北市為例，財政部將舊制房屋交易所得稅總成交金額超過4000萬元，或是單坪價超過75萬元，認定課徵「豪宅稅」，且稅率由原來的18%調高至20%，鄭文在指出，此時則適用「分」的手續來規避。

鄭文在舉客戶的案例，出售1戶總面積逾80坪、總價約4800萬元的1+2樓的樓中樓房屋，原本符合豪宅稅認定，但他透過建築師申請變更使用執照後，將建物分為兩戶，各自以2間2400萬元登記，即可避開豪宅稅門檻；即使用市場行情1樓較高的標準來設定售價，1樓賣2800萬元、2樓賣2000萬元，兩戶仍未達課稅標準，成功「分」出一條生路。

更妙的是，鄭文在補充，房屋經過分割後，由於單戶總價下降，對買家更具吸引力，單坪價格可以再拉高，有機會以更好的價格出售，例如原本總價4800萬元的房屋，最終有機會以1樓3000萬元、2樓2000萬元成交，不僅避稅，還額外增加了200萬元收益，「真的是一兼二顧、摸蛤兼洗褲！」。

不過鄭文在也提醒，委託建築師及地政士辦理建物分割，仍須負擔相關手續費用，建議辦理前可以事先概算，評估整體成本與節稅效益。

（封面示意圖／取自pixabay）