不動產詐騙案層出不窮，不管是假遺囑、假債權、假投資設定抵押權等，由於都須到地政事務所登記，讓有些地政士也捲入其中成為「地面師」，讓正派的地政執業人員蒙陰影。正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享客戶遭詐騙案例，提醒民眾切記印鑑證明、印鑑章不離身，所有登記辦理的事物都親自跑一趟地政事務所核對身分，才能遠離詐騙。

所謂的「地面師」一詞來自日本，行為利用偽造文件和身份冒充他人、以騙取土地、房產等不動產為目的的詐騙者。鄭文在指出，近來不動產詐騙事件很多，手法五花八門、推陳出新，有假遺囑真遺贈、假債權真拍賣、假投資真設定房屋抵押權等，其中都有地政事務所登記的流程，因此許多地政士也牽涉其中，讓他相當感嘆。

防不動產詐騙的方法很多，鄭文在舉例，如土地建物謄本隱匿戶籍地址，讓詐騙集團無法取得所有權人個資；產權上多一個預告登記或是私人抵押權設定，避免歹徒覬覦不動產的價值；向地政事務所申請地籍異動即時通，當登記發生時即時阻止詐騙等。

鄭文在也舉他的客戶案例來說明，情形是真借貸，辦理抵押權設定，「附贈」預告登記或是信託登記。鄭文在表示，欠債還錢理所當然，抵押權登記是債權人合法權益，但是如果債權人要的不只借款的本金加上利息，而是覬覦債務人的不動產時，問題就相對複雜了。

因為不動產多了預告登記，債務人要賣不動產時無法辦理所有權移轉登記，必須先清償債務加上塗銷預告登記，才能辦理所有權移轉登記。如果這筆金額必須由買賣價金支付，對於買方而言是一個交易安全的風險，讓買方怯步，因而放棄承買，鄭文在強調，這手法就會讓賣方孤立無援，「債權人趁虛而入，低價取得不動產，獲得高額利潤」。

另外一種情況更慘，就是真抵押權加上「附贈」信託登記，不動產處分權由債權人取得，原不動產所有權人無處分權，鄭文在提醒，如果債權人找來一個假買方，低價購買，原所有權人無力回天，只能配合搬遷房屋，毫無招架能力。

之所以會衍生這樣的問題，通常是債權人利用債務人的需錢孔急，在抵押權設定案件上多了一件預告登記或是信託登記，做法是在身分證影本、印鑑證明、不動產權狀正本加上公契的用印，送進地政事務所登記完成後，法律效果完全不同。

然而明明客戶只是附上一份印鑑證明書辦理抵押權設定，並沒有給二張印鑑證明，為什麼會多一件登記案件呢？鄭文在解釋，因為地政事務所的登記案件如果連件登記，只要義務人印鑑章相符，登記案件就會順利審查通過，完成抵押權登記同時被「附贈」的預告登記或是信託登記也會一併登記完成。

要預防此類的詐騙案，鄭文在指出，許多所有權人習慣將不動產的權狀正本、印鑑證明正本、身分證影本及印鑑章直接交給受託人辦理不動產登記，「這就是最大的破口」！因為依照〈土地登記規則〉第41條，當事人得免親自到地政事務所，「就是這個方便造成了隨便，應該辦理的抵押權登記，就被『附贈』了不該有的預告登記或是信託登記」。

至於該如何破解這類的詐騙手法？根據〈土地登記規則〉第 40 條，「申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證」。鄭文在解釋，也就是不要把印鑑證明及印鑑章隨便交給委託人，親自到地政事務所核對身分，由登記機關指定人員核符後同時簽證，就可以避免「附贈」登記案件的發生。

身分證影本、權狀正本、印鑑證明及印鑑章是不動產登記的「四大天王」缺一不可，而為了避免詐騙，鄭文在提醒，切記印鑑證明、印鑑章不離身，親自跑一趟地政事務所核對身分，詐騙將遠離。

（封面圖／AI生成示意圖）