近年房價高漲，家中長輩減輕子女負擔的念頭激增，讓贈與房產的數量屢創新高。事實上，父母生前將房屋給子女的方式有買賣、贈與或信託等，其中面臨到的土地增值稅是最高的負擔，尤其持有愈久的房子最終要繳的稅額會愈高，地政士分享一位媽媽送女兒公寓的實例，在他建議改以買賣處理後，原本要繳45萬元的增值稅最後現省25萬元。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享客戶案例，媽媽育有一男一女，近期要將名下唯一一間公寓登記給女兒，條件是房屋登記的所有產生費用都由女兒自付。經過概算，房屋持有期間超過20年，由於每年1月１日土地公告現值都會調整，持有愈久，漲價總數額愈高，應納土地增值稅愈高，所以經過概算，房屋持有期間超過20年，土地增值稅一般稅率約45萬元，自用住宅優惠稅率約需要20萬元，二者有25萬元的差額。

鄭文在建議，要省稅的方法就是辦理買賣登記，遭該女兒懷疑為何不能直接主張土地增值稅自用住宅優惠稅率，一定要辦理買賣才可以？他解釋，依照《土地稅法》第34條規定：「土地所有權人『出售』其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝……其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之……所以贈與不能辦理自用住宅優惠稅率，只能以一般稅率核課。」

至於辦理買賣的方式也相當有技巧，鄭文在指出，女兒必須付錢給媽媽，媽媽再將房屋所有權登記給女兒。該房屋及土地的公告現值約300萬元，只要買賣價格大於300萬元，就符合〈遺產及贈與稅法〉的規定，因此母女雙方以買賣價格500萬元達成協議，媽媽將今年度的贈與稅免稅額244萬元無償免除債務，所以女兒配合銀行貸款核准256萬元給付媽媽，買賣合約書正式成立。

鄭文在進一步建議，明年年1月份開始又有新的贈與稅免稅額244萬元可以贈與，到時媽媽就可再無償贈與244萬元給女兒，將此筆款項拿來清償銀行貸款，如此一來，房貸餘額僅剩12萬元，繳起房貸也相當輕鬆。

（封面示意圖／pixabay）