商用不動產與土地交易總額 雙雙寫下四年新低

2022-12-15 10:58  作者 / 何宇庭

多國持續升息、終端需求放緩與全球經濟前景發展不明等影響,台灣經濟連帶受到影響,出口自9月出現負成長,2022年台灣經濟表現開高走低,商用不動產與土地市場也呈現相同局面。根據第一太平戴維斯統計,2022年(截至12月14日)大型商用不動產交易金額達1325億元,比去年減少25%;建商購地動能減半影響,今年大型土地交易與地上權合計僅1767億元,年減幅度更達39%,商用不動產與土地總成交金額,皆寫下近4年低點。

受到央行持續升息影響,不動產買氣自下半年起明顯降溫,第4季商用不動產金額僅161億元,呈現旺季不旺的格局,為近10季最低單季交易規模,幸而今年上半年買氣穩健,全年交易量能仍維持1325億元的相對高水位。各類不動產中,辦公室買氣異軍突起,成交金額達469億元,規模較去年翻倍,更成為各類商用不動產之中,唯一正成長的類別,壽險業與專業投資機構都積極布局,顯示當全球股匯市波動劇烈、通膨持續升溫,核心與保值的優勢成為專業投資人的布局重點,多個知名商辦交易,包括保力達以每坪210萬元買下信義計畫區統一國際大樓整層辦公室,中國人壽斥資120億元購置七期整棟辦公大樓,辦公室單價陸續創下紀錄。

雖然科技業受庫存升溫與接單能見度不高,導致擴廠需求較去年下滑,廠房與廠辦今年交易金額僅為301億元與277億元,然加計公部門釋地所帶動的工業土地交易,工業不動產全年交易金額達到1332億元(包含廠房、廠辦與工業土地),僅較去年減少9%,仍站穩台商回台投資潮以來交易次高規模,工業地指標案包括桃園航空城七宗產業用地標售案,總脫標金額達227億元,售出超過10萬坪工業土地,航空業、零售業、生技製藥跟物流業者都積極補充土地庫存,也代表廠商的中長期生產用地需求穩固。

整體工業不動產呈現量縮價漲的局面,根據第一太平戴維斯調查,主要工業區今年土地單價漲幅約11%,是自2016年調查以來第二高的漲幅,具備三種特性的工業區漲幅最明顯,一為單價在1字頭的工業區,具價格吸引力,二為位於科學園區周邊工業區,可享產業外溢效果,三為位於捷運沿線的都會型工業區,在都更與工業立體化政策帶動下,由平面式改為立體使用,坪效帶動地價。

▲第一太平戴維斯協理丁玟甄。

買方方面,央行今年已連續3季升息,商用不動產的自用型買方轉為保守,而投資型買盤則未受影響,投資交易占比達到63%,規模與去年相當。保險業成為今年最積極的投資買盤,投入金額超過403億元,比去年增加3成,而隨著基準利率調升,不動產投資最低投報率門檻提高到2.595%,保險業轉投資策略持續轉向雙北市以外投資標的,今年即有7成的資金布局於雙北市以外的不動產,具穩定租金收益或售後回租的旅館、物流或辦公大樓,都在投資標的之列。另外,專業投資機構也相當活耀,包括資產管理公司、投資公司或家族辦公室等企業,全年投資金額達到160億元,成為第二大宗投資人,並且特別偏好台北市的辦公室與廠辦產品。

受到住宅市場買氣下滑,房貸利率上升以及銀行持續緊縮土建融放貸,土地交易規模明顯下滑,全年成交金額減少39%,建商購地動能明顯萎縮,全年購地金額為1059億元,年減率達5成,主要原因除了公部門減少釋出建地以外,另一方面,2019年到2021年之間,建商購地金額累計超過6000億元,土地庫存豐富,這也使得土地新案評估上更為謹慎。多家建商採多樣化策略以分散風險,包括提升工業廠辦推案比重、參與公辦都更或聯開案、以及品牌建商合作推案,以降低未來住宅市場波動所產生的風險。

 

表一:前十大商用不動產交易案

標的

區域

金額(億元)

買方

不動產類型

台中豐邑市政核心

臺中市

120.5

中國人壽

辦公室

精英電腦大樓

臺北市

83.5

中國人壽

廠辦

國產實業大樓

臺北市

65.0

自然人

辦公室

錦宏氣密窗青埔物流倉儲

桃園市

63.0

台灣人壽

廠房

信義誠品百貨22.98%產權持份

臺北市

59.0

統一

零售

新竹國賓飯店等

新竹市

58.0

全球人壽

旅館

宏普舊宗段新建辦公大樓

臺北市

40.8

宏楷投資及新妍投資

廠辦

明台產險大樓

臺北市

37.7

台新銀行

辦公室

統一國際大樓3個樓層

臺北市

34.9

環泥建設開發、坤慶國際開發

辦公室

潤泰金融大樓8樓層

臺北市

32.0

中國人壽

辦公室


第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示,今年市場在通膨、升息、地緣政治與新冠疫情等多項負面因素壟罩下,全球的股匯市與不動產市場波動劇烈。隨著美國通膨逐步受到控制,升息速度可望趨緩,中央銀行升息幅度隨之放緩,再加上近日國門全面解封,觀光旅遊業逐步回溫,都對台灣經濟帶來正面影響。展望明年,預期在利率緩升、經濟發展穩定的局面下,商用不動產價格與買氣將維持穩定,而政府研議中的平均地權條例修正案,若未來私法人購置住宅將採許可制,有機會將高資產族群的資金導入商用不動產市場,主要都會區市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠;科技業雖然今年擴廠相對保守,但隨著外商科技大廠宣布擴大在台投資,也顯示產業鏈在台持續深化的動力,帶動廠房以現代化物流的需求,挹注工業地價格緩步向上。

▲第一太平戴維斯董事長黃瑞楠。(圖/記者何宇庭攝,上同)

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