建商投資放緩 Q1大型不動產交易總額僅827億

建商投資放緩 Q1大型不動產交易總額僅827億

俄烏戰爭、各國央行升息聲響起以及新冠疫情反覆的多重因素下,加深全球經濟復甦的不確定性,台灣在科技業強勢領軍之下,經濟成長樂觀,然而大型商用不動產交易與土地交易總額(單筆3億元以上交易)卻比去年同期衰退2成,總額僅827億元,主要原因為建商投資金額減緩。

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本季大型商用不動產市場交易金額為337億元,比去年同期大幅減少34%,壽險業積極擴大投資型不動產布局下,辦公室與旅館成為最主流的交易類型,總額分別達163億元與65億元。壽險業為主力投資人,單季投入達到210億元,貢獻商用不動產市場6成的交易,寫下繼2020年富邦人壽購置王朝酒店後的新一波交易高峰。前三大交易皆由壽險業囊括,其中以中國人壽最為積極,單季投入金額達151億元,包括斥資120億元買下台中七期整棟商辦大樓,與31.9億元投資北市潤泰金融大樓8個樓層;另外,全球人壽則是以58億元,採售後回租方式向國賓飯店與新竹物流買下新竹市區整包資產,資產包含新竹國賓飯店與新竹好樂迪等標的。

▲大型商用不動產投資金額統計,2017年第1季-2022年第1季。(圖/第一太平戴維斯提供,下同)

從近期壽險業投資動向觀察,在產業發展、人口紅利等議題下,南向投資的力道加大,積極透過購置不動產或參與公部門招商增加在雙北市以外的布局,,例如台灣人壽參與高雄特貿三公辦都更案、國泰人壽參與高鐵桃園站地上權等,單筆投資規模皆突破百億元。隨著上周央行升息1碼,壽險業的不動產投資報酬率門檻升高到2.345%,接下來市場進入升息循環,壽險業投報率門檻逐步拉高,雙北市以外的主要都會區,辦公室、物流倉儲、或整棟售後回租的飯店,由於租金投報率較高,將能受到壽險業關注。

雖然接單暢旺、出口持續擴張,但本季科技業購買規模明顯縮小,僅達69億元。主因為現有廠房的供給有限,能即刻進駐的標的稀少導致交易量縮減。即使政府積極開闢新的產業園區,但時程上仍緩不濟急,供不應求下推升工業土地、廠房單價持續成長,桃園、新竹及台中地區需求最為強勁。

▲大型商用不動產投資金額統計,2017年第1季-2022年第1季。

土地市場方面,交易規模小幅回檔,本季成交金額為491億元,比去年同期減少4%。央行限縮土、建融成數,以及金管會提高銀行土地放款風險係數的聯手下,建商購地小幅放緩,金額僅達366億元;但若進一步觀察,建商投入土地與商用不動產的總金額僅有379億元,比去年同期大減3成。雖然購地規模縮減,但精華地區的土地追價力道穩定,例如高雄市與新北市政府第一季土地標售市場反應良好,平均溢價率達24%與8%。整體而言,土地交易熱區落在新北市與高雄市,分別達143億元與84億元,尤其是三重區、新莊區跟北高雄等地區。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示,台灣經濟穩健成長,去年上市櫃公司獲利大幅成長,營收平均年增率達16%,再加上台商回台投資方案將再延長三年,都將帶動企業的自用需求持續擴張。此外,半導體產業在北、中、南都持續建廠,台積電高雄廠預計6月動土,後續的供應鏈擴張需求陸續湧現,預期今年工業廠房、廠辦與辦公室的租金及價格將穩定成長。

另外,雖然目前台灣僅升息1碼,各界預期美國聯準會今年再升息7次,台灣央行再度升息的機率大增,升息的不確定性將拉長投資型買方的評估速度與議價時間,再加上壽險業在不動產投資門檻調高的限制下,預期投資動能放緩,今年度商用不動產將由企業自用需求主導。(記者張席宣/台北報導)

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