房業網法律科普》賣房子委託仲介,我還可以後悔不賣了嗎?

房業網法律科普》賣房子委託仲介,我還可以後悔不賣了嗎?

Q:我簽了一個委託銷售的專任約,為期三個月,回家之後跟家人商量,決定不要賣了,自家繼續住,但是通知房屋仲介後,他說我們不可以取消,如果他找到適當價金的買家,我們也一定要簽約,否則就會違約,會被處罰,他這樣講對嗎?

 

A:

房屋仲介的功能是什麼
第 565 條
稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。
講的白話,就是幫買賣雙方牽線的,拿牽線報酬的人,實務上我們認為是一種這種牽線,本質上是一種委任關係
我相信你並委託你幫我賣,一種依賴信賴關係所為的商業行為
既然是一種委任關係 民法上委任的法條就很重要了
第 549 條
當事人之任何一方,得隨時終止委任契約。
當事人之一方,於不利於他方之時期終止契約者,應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由,致不得不終止契約者,不在此限。
為什麼規範這條
查民律草案第七百七十六條理由謂委任根據信用,信用既失,自不能強其繼續委任。故各當事人無論何時,均得聲明解約…
(白話 我就不信任你 還找你繼續辦事阿?)

這樣回答了第一個問題,仲介說 你簽了有期限的專任委託給我
現在你要終止委託,這是不合法的,你不可以終止委託
這樣的說法對嗎?
這樣的說法 不對..這位大哥可以立刻終止委託

臺灣高等法院高雄分院民事判決     101年度上易字第44號
按委任契約之當事人,得隨時終止契約,為民法第549 條第1 項所明定。此項規定,係基於委任為特別著重當事人間信
任關係之契約,若當事人間之信任關係已有動搖,自不宜再繼續維持契約之效力,而得由其中一方為期前任意終止,不
受約定期間之拘束,僅藉由對他方負損害賠償責任為衡平(同條第2 項參照)。而系爭契約既具有委任之性質,縱約定
有期限,上訴人自仍得為期前終止…

第二個問題:終止委託之後我們要不要賠給仲介佣金?
一內政部的版本
第十條  委託人終止契約之責任
本契約非經雙方書面同意,不得單方任意變更之;如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時,委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用,本項費用視已進行之委託期間等實際情形,由受託人檢據向委託人請領之。但最高不得超過第五條原約定服務報酬之半數。
這位大哥昨天才委託,今天就講要終止,仲介根本就來不及服務,如果簽的是內政部的版本,大概就是不用。

二提到法條的後半段:
當事人之一方,於不利於他方之時期終止契約者,應負損害賠償責任
同樣的,大哥昨天委託,今天終止,所以不會產生什麼不利
但如果委託了很久呢…有可能要付部分的報酬喔
臺灣高等法院高雄分院民事判決     101年度上易字第44號
又本件委託期間係自98年1 月1 日起至99年8 月31日止,期間合計1 年8 個月,上訴人則係於99年8 月25日終止,已如前述。而被上訴人係受託居間仲介銷售系爭土地,依其所述,其所為勞務內容為藉由各類型之廣告媒體,例如平面廣告、網路廣告、櫥窗廣告、現場廣告等刊登廣告等方式為行銷,而由業務員負責與客戶洽談協商,與上述費用支出之內容大致相當。然被上訴人於上訴人為期前終止時,尚未有任何具體明確之成交跡象(…. 則在距契約經終止後,且離屆滿僅約數天,而仍無具體明確成交之可能時,倘契約約定期間屆至仍無人買受,被上訴人即須自行承擔上開費用,若仍以系爭契約約定之2%比例為上訴人應給付報酬之金額,參酌本件委託價格高達2,500 萬元,以2%計算之金額為50萬元,該約定之報酬,較被上訴人所任勞務之價值,應屬過高而失其公平。

本院經斟酌上開情狀後,認以委託價格1%即25萬元為合理,被上訴人於此範圍內之請求,應屬相當而可准許,逾此部分之請求,不應准許。

 

 

一但發生這樣的狀況,多快的速度去終止?
越快越好 兵貴神速
最快的方法 line表達(已讀)表示意思表示已經達到
然後再補發存證信函
千萬不要猶豫 拖拖拉拉的向仲介表達不想賣 又不正式的發出終止的通知
先前有遇過 賣方口頭跟仲介講不想賣
仲介隔天就說 我已經找好買家 (其實是仲介安排的自己人),
結果鬧上法院 仲介堅持自己可以舉證 已經找到適合的買家 要求報酬
這會很慘喔 人家已經準備好陷阱等在那邊 怎麼澄清是個大問題

謝智潔律師

電話:2709-2946、2709-2498

傳真:2709-2113

地址:北市敦化南路2段5號8樓之5

國立政治大學法制組畢業,93年律師高考及格

(二)經歷

前宏理法律事務所受雇律師

現任智博法律事務所主持律師

犯罪被害人保護協會義務律師

台北市室內設計裝修同業公會顧問

現代婦女基金會義務律師

法律扶助基金會審查委員

(三)經辦案件

故宮博物院弊案

導演張作驥性侵案

湯景華縱火六死案

華山分屍案 youtube頻道: 房客不搬走,房東想斷水斷電,可以這樣做嗎?是否可能有法律風險呢?! 法律5.0-智博法律事務所謝智潔律師

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